22 de dezembro, 2016
Qual é o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial?
postado por Jacques Malka Y Negri
No cenário brasileiro atual, muitos condôminos estão deixando para pagar mais tarde as contribuições condominiais. Fazem isso por falta de recursos imediatos e porque pagar com atraso, no caso, terá um custo agregado baixo. Essencialmente a multa de 2% (dois por cento) e os juros de 1% (um por cento) ao mês. Convenhamos mais em conta do que os encargos do cheque especial.
Do outro lado, o Condomínio acaba retardando os procedimentos judiciais de cobrança, por diversas razões, uma delas atrelada ao custo do processo e ao longo tempo de tramitação. Sim, a Justiça continua muito lenta, mesmo com as recentes inovações trazidas para ações de cobrança desta natureza – que mencionaremos ao final deste trabalho.
Neste artigo, o tema abordado é a prescrição, ou seja, até que momento poderá ser ajuizada uma ação executiva, sem a perda do direito de ação conferida por lei ao credor.
Muita controvérsia se estabeleceu sobre o assunto, colocando frente a frente, 2 (dois) artigos de uma mesma legislação, o Código Civil.
Confiram-se os artigos:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Art. 206. Prescreve:
parágrafo 5o Em cinco anos:
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Demorou até que ficasse assentado que prevalecerá a regra do artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil.
Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é mesmo de cinco anos, a contar do dia seguinte ao inadimplemento de cada prestação nos casos regidos pelo Código Civil de 2002. A decisão foi unânime pelos membros que compõem a 2ª Seção do STJ, nos autos do Recurso Especial nº. 1.483.930 – DF (2014/0240989-3).
Por conseguinte, restou aprovada a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Entenderam os Senhores Ministros, que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.
O departamento de notícias do STJ esclareceu que “o ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.”
De fato, o Ministro Luis Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.
Necessário lembrar que já existiam precedentes sobre o tema no próprio STJ, sendo destacado o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos.
Doravante, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.
Finalizando, vale destacar que o novo CPC (Código de Processo Civil), veio também para tornar mais célere a ação de cobrança das cotas condominiais pela via executiva, valendo conferir o que diz o artigo 784, inciso X, verbis:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Sem dúvida alguma, mesmo diante de uma justiça lenta, a indicação de uma via mais expressa, a denominada Execução, trará saudável contribuição ao cenário dos condomínios, mitigando os prejuízos que experimentam aqueles que se veem obrigados a cobrir déficit decorrente de inadimplemento da cota condominial.
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30 de novembro, 2016
Aspectos relevantes do Projeto de Lei nº 774/2015 sobre o rompimento dos Contratos de Alienação de Imóveis na planta.
postado por Malka Y Negri Advogados
É fato notório a vasta quantidade de processos judiciais que visam o desfazimento de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária. Nesse contexto, não olvidemos que também é elevada a quantidade de adquirentes inadimplentes, ante o atual contexto social e econômico brasileiro.
Em razão desses fenômenos, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei (PL) nº 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá, que visa estabelecer regras para o desfazimento da alienação de imóveis na planta, acrescentando o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Em um primeiro momento, o Projeto de Lei previa como valor máximo da cláusula penal em desfavor do adquirente, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas quando do desfazimento contratual por culpa do adquirente. Vale apontar que esse percentual da proposição inicial estava substancialmente acima da média que os órgãos do Judiciário vêm entendendo como justo, qual seja, algo em torno de 10% (dez por cento), conforme AgRg no REsp nº 244.625/SP, abaixo como exemplo:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – AgRg no REsp: 244625 SP 2000/0000698-0, Relator: Ministro CASTRO FILHO, Data de Julgamento: 09/10/2001, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: –> DJ 25/02/2002 p. 376) (sublinhamos)
A pena em questão independe da alegação de prejuízo por parte da construtora ou incorporadora para ser exigida, e possui tanto função punitiva quanto compensatória, segundo a inteligência do art. 416, caput e parágrafo único, do Código Civil. Inclusive, a última emenda substitutiva ao projeto possui disposição nos seguintes termos:
“Art. 67-A, § 2º: Aplica-se à pena convencional o disposto no caput e no parágrafo único do art. 416 do Código Civil.”
A função punitiva da cláusula penal, em alguma medida, atende à regra do pacta sunt servanda, segundo a qual os pactos assumidos devem ser respeitados, mas, hodiernamente, nos limites da lei.
Por sua vez, a função compensatória consiste em indenizar a incorporadora pelas despesas operacionais que teve com o contrato frustrado.
Após debates parlamentares, por ora, o valor da multa compensatória que deve ser imputada ao adquirente, foi fixado sob o teto de 10% (dez por cento) das quantias pagas, através da emenda de nº 3 – da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal.
A matéria agora se encontra no gabinete do relator, Senador Benedito de Lira, para reexame do relatório, antes da aprovação do projeto no Senado apta a remeter a discussão à Câmara dos Deputados.
Feitas essas breves observações, aguardemos o deslinde da questão no Congresso Nacional.
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19 de setembro, 2016
Direito Imobiliário – Terrenos de Marinha – Novas regras do laudêmio, foro e taxa de ocupação.
postado por Luciana de Abreu Miranda
No final de 2015 foi publicada lei alterando os valores cobrados de laudêmio, foro e taxa de ocupação referentes aos imóveis de domínio da União, notadamente os tão conhecidos “terrenos de marinha”, além de estabelecer os requisitos para alienação dos aludidos bens.
Há dois tipos de imóveis nesse caso. Os foreiros que, através de um contrato de enfiteuse, foram cedidos a particulares, nos quais 83% do imóvel são de propriedade particular e o remanescente é de domínio da União, e os imóveis submetidos ao regime de ocupação, em que a União é proprietária de toda a área, mas a posse é desdobrada entre o particular e o ente público.
Além de anualmente ser cobrado um valor pela União – foro ou taxa de ocupação, a depender da hipótese – todas as vezes que houver a transferência onerosa da propriedade entre particulares, deverá ser pago ao ente federativo o laudêmio.
Até o final de 2015 o laudêmio correspondia a 5% do montante do imóvel (terreno + benfeitorias), o que, indubitavelmente, dificultava a compra e venda desses imóveis. Contudo, com a edição da Lei nº 13.240/2015, embora mantido o percentual acima, passa a incidir tão somente sobre o valor do terreno, o que reduz consideravelmente os encargos devidos. Ademais, não é mais exigida a concordância expressa da União para que o particular possa remir o foro, isto é, adquirir o percentual de domínio no ente público. Agora, basta atender aos requisitos legais.
Já em relação aos imóveis submetidos ao regime de ocupação, a Lei trouxe um benefício aos ocupantes, ao reduzir a respectiva taxa anual, fixando-a em 2% (dois por cento), cuja base de cálculo é o valor terreno, sem mais considerar as benfeitorias, bem como permite, em hipóteses específicas, que tais imóveis sejam alienados pelo valor de mercado do terreno, além de receber um desconto na aquisição, se atendidas as condições estipuladas na legislação.
Essas medidas têm como primordial objetivo aumentar a arrecadação do ente federal, fornecendo incentivos para a remição do foro, a aquisição de imóveis em regime de ocupação, além de facilitar a venda dos aludidos bens entre os particulares, tornando o momento bastante propício para a prática de tais atos.
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