22 de agosto, 2019
Imóvel – Rescisão. Cláusula de perda total de valores pagos proposta pelo próprio comprador é reconhecida como válida pelo STJ
postado por Luciana de Abreu Miranda
No dia 06.08.2019, a 3ª Turma do STJ reconheceu como válida cláusula penal proposta pelos próprios compradores de um imóvel que previa a perda total dos valores pagos em caso de inadimplemento da obrigação assumida, em respeito ao princípio da Boa-fé Objetiva e da vedação de comportamento contraditório.
No caso em comento, diante da dificuldade em pagar as parcelas decorrentes da compra de um imóvel e, com o objetivo de evitar a resolução do contrato, por sugestão dos compradores, as partes realizaram termo aditivo ao instrumento de promessa de compra e venda, com a inclusão de cláusula penal, no qual estes reconheciam a dívida então existente e, ao mesmo tempo, assumiam o compromisso de quitá-la. Como penalidade, caso não cumprida a obrigação de pagar, os vendedores reteriam as parcelas pagas a título de perdas e danos, ficando o negócio rescindido por culpa do adquirente.
Ocorre que mesmo assim, restaram os compradores inadimplentes, perdendo os valores já pagos na forma estabelecida no aditivo. Por não concordarem com essa retenção – antes por eles proposta -, ajuizaram ação pleiteando a restituição dessa quantia ou, ao menos, a sua redução, tese que foi rechaçada pelo STJ.
Vale transcrever trecho do voto do Ministro Relator Villas Bôas Cueva: “No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas para depois pleitear a anulação do negócio jurídico”.
Assim, por unanimidade, foi ratificada a perda integral dos valores pagos.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.690 – DF (2018/0030908-1)
Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Para-Terceira-Turma–clausula-de-perda-total-de-valores-pagos-proposta-pelo-proprio-comprador-e-valida.aspx
Íntegra do acordão:
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25 de junho, 2019
Compra e Venda de imóvel. Rescisão pelo adquirente. Juros moratórios em favor do desistente. Termo inicial.
postado por Luciana de Abreu Miranda
Não há dúvidas que os contratos envolvendo imóveis adquiridos na planta vêm gerando enormes embates judiciais, como, aliás, já noticiado em diversas oportunidades por nós.
Diversas questões já foram julgadas pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive através do rito dos recursos repetitivos, nos quais, as teses firmadas pelo aludido tribunal superior vinculam a todos os juízos. Aliás, não há dúvida que tal técnica é de suma relevância para pacificar os temas e, com isso, gerar segurança jurídica nas relações existentes.
Como exemplo, podemos mencionar a devolução da comissão de corretagem, a inversão da cláusula penal quando a rescisão ocorre por culpa da construtora/incorporadora, a restituição de parte do valor pago pelo consumidor na hipótese de este dar causa ao encerramento da relação, dentre várias outras matérias.
Desta vez, o Superior Tribunal de Justiça foi instado a se manifestar sobre o “termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador” – Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF).
Veja que trata dos casos em que o consumidor dá causa à rescisão, ou seja, a promitente vendedora está cumprindo com os termos do contrato celebrado entre as partes.
O debate desafia a definição do momento em que a construtora e/ou incorporadora é constituída em mora pela não devolução de parte das quantias pagas pelo consumidor. De um lado, as empresas defendem como termo inicial o trânsito em julgado da decisão que determina a aludida restituição sob o fundamento de que, antes disso, não seria possível cogitar mora no cumprimento da obrigação. De outro lado, o consumidor busca pela aplicação dos juros de mora a partir da notificação de rescisão do contrato pelo promitente comprador ou, caso este não tenha ocorrido, da citação da empresa ré.
No momento, a prevalência do STJ está no acolhimento do entendimento defendido pelas empresas.
Considerando a multiplicidade de recursos envolvendo tal matéria e a existência de decisões conflitantes nos tribunais estaduais, a Corte Especial a afetou sob o rito dos recursos repetitivos. Contudo, ante as especificidades, não determinou a suspensão de demandas em trâmite que possuam este objeto.
No dia 12/06/2019 iniciou-se o julgamento do tema pela 2ª Seção, tendo o Ministro Relator Moura Ribeiro proposto aos demais integrantes que seja revisto a posição até o momento prevalente no STJ – fluência a partir do trânsito em julgado –, posto que essa postergação, na prática, configura um incentivo à adoção de comportamento protelatório pelo devedor.
Por tal motivo, apresentou como tese que o termo inicial dos juros moratórios seja a citação da promitente vendedora, salvo anterior interpelação por parte do consumidor.
Após o voto do Ministro Relator, a Ministra Maria Isabel Galloti pediu vista, não havendo previsão de quando retornará o julgamento.
Seguiremos acompanhando e atualizando os nossos leitores.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI304312,61044-STJ+Relator+fixa+citacao+para+inicio+dos+juros+de+mora+devidos+por
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30 de maio, 2019
STJ – Construtora que atrasa entrega de imóvel também deve pagar multa
postado por Luciana de Abreu Miranda
No dia 22/05/2019, o Superior Tribunal de Justiça decidiu dois temas bastante controvertidos e que afetam milhares de pessoas: a possibilidade de inversão da cláusula penal e a sua cumulação com lucros cessantes nas hipóteses de atraso de entrega de imóveis adquiridos na planta.
A relação jurídica entre o promitente comprador de imóvel adquirido na planta e a construtora/incorporadora já ocasionou diversos debates dentro do Poder Judiciário, como, por exemplo, a devolução da comissão de corretagem, dentre outros temas.
No presente mês mais dois assuntos polêmicos foram julgados, o que possibilitará solucionar milhares de ações atualmente sobrestadas por todo o Brasil, já que as teses fixadas possuem efeitos sobre o território nacional, devendo ser cumprida pelos tribunais.
Em síntese, entendeu o Tribunal Superior pela possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, mesmo que o contrato apenas preveja tal penalidade em favor da construtora, até mesmo garantindo uma reciprocidade entre as penalidades. Além disso, se posicionou vetando a cumulação de lucros cessantes com a aludida cláusula penal.
As teses firmadas foram as seguintes:
Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Segunda-Se%C3%A7%C3%A3o-fixa-teses-sobre-penalidades-por-atraso-na-entrega-de-im%C3%B3vel
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05 de abril, 2017
A entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável.
postado por Jacques Malka Y Negri
Diante de um cenário nacional carregado de instabilidade, muitas questões relacionadas à compra e venda de imóveis estão sendo levadas ao Judiciário.
Há situações em que os compradores simplesmente desistem do negócio e, por não concordarem com as cláusulas contratuais que regem o assunto, recorrem judicialmente almejando reembolso do que pagaram, em patamar maior do que contratualmente ajustado. Mas este não é o foco deste artigo.
Hoje trataremos da situação em que a Construtora vai além do prazo para a entrega da obra e em decorrência do atraso, o comprador vem a postular indenização por danos materiais e morais.
Por danos materiais, na hipótese, se entende o que deixou de auferir o comprador como renda, por exemplo, ao não receber a unidade dentro do prazo estipulado e tampouco dentro do prazo de prorrogação avençado. Este prejuízo é denominado de “lucros cessantes”.
Com efeito, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. ” Neste compasso “com a inexecução do contrato pelas recorrentes, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia ter o imóvel rendido acaso tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação das recorrentes tivesse sido tempestivamente cumprida”. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 – SP (2016/0250092-1).
Mas não param por aí os prejuízos. Eventualmente, surgem os danos morais, também conhecidos como danos extrapatrimoniais. No mesmo julgamento acima citado, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que “dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”.
Porém, no julgado que aqui estamos analisando, a inadimplência da construtora foi bem além. Atrasou a entrega da obra e entregou o bem de forma diferente daquela compromissada. E, por isso, o STJ entendeu como caracterizados, além, do dano material, também o dano moral. Senão, veja-se: “A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia”. E mais, “Na presente hipótese, verifica-se que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas sim de entrega em conformação distinta àquela adquirida, pois a unidade imobiliária entregue pelas recorrentes apresentou padrão diferente do adquirido – sem vista para o mar e sem uma suíte. ”
Ora, não há a menor dúvida de que a construtora usou e abusou do direito de infringir o contrato, certa de que sairia impune. Mas não foi isso que aconteceu. Corretamente, a Justiça reconheceu, no caso concreto, a presença de danos materiais e morais.
Concluindo, é muito importante enfatizar, que cláusulas contratuais, por si só, não são – e tampouco representam – garantia para o inadimplemento e atraso injustificado. De um lado, o consumidor deve cumprir com as suas obrigações e de outro, a construtora/incorporadora deve entregar a tempo – e exatamente na forma compromissada – aquilo a que se obrigou.
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