18 de maio, 2022
STJ altera a base de cálculo do ITBI e possibilita a redução da carga tributária nas alienações onerosas de bens imóveis
postado por Luciana de Abreu Miranda
Nas relações de compra e venda de imóveis, além de outras transações onerosas, as partes, usualmente, estipulam o valor do negócio tendo como base não apenas o ditado pelo mercado, mas igualmente as peculiaridades quanto ao bem em específico, como eventuais benfeitorias, estado de conservação e as necessidades das partes.
Para concretizar a transmissão do direito sobre o imóvel, o adquirente do imóvel é responsável pelo pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI, recolhido em favor do município onde localizado o bem, cuja alíquota incidente varia entre 2% e 5% (na cidade do Rio de Janeiro, é de 3%) sobre o valor do bem ou direito que está sendo transmitido.
Ocorre que, não raras as vezes, o município já estipula previamente a base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a alienação do bem, utilizando o seu valor venal (do IPTU) ou outros critérios definidos de forma unilateral, como é o caso na cidade do Rio de Janeiro, que somente aplica o da transação se este for superior ao arbitrado pelo ente municipal.
Percebe-se então que apenas representa um valor médio de mercado, até mesmo porque não tem como o fisco possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para fixação, em concreto, do real valor do imóvel transmitido. Aliás, por essa razão, configura-se a impossibilidade prática da realização de lançamento originário de ofício, como é feito normalmente pelos municípios.
Diante desse cenário, ao ser instado a se manifestar, o STJ, através do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, julgado sob o rito dos repetitivos, Tema nº 1113, pautou-se no princípio da Boa-fé ao estipular que a base de cálculo do ITBI deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico celebrado, ante a presunção de ser o montante da transação correspondente ao valor de mercado.
Nos termos do voto do Ministro Relator, “no que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.
Igualmente pontuou que “embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstancias igualmente relevantes e legítimas para a determinação real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação, os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço”.
Com isso, foram firmadas 3 (três) teses relativas ao imposto de transmissão (ITBI):
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais do mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Em resumo, com base nesta decisão, a lógica da presunção do valor do negócio agora é totalmente invertida, partindo-se do pressuposto que houve boa-fé pelas partes quando definem qual será o valor do negócio pactuado, sendo que este reflete o valor de mercado do imóvel individualmente considerado.
Por essa razão, será aplicado o valor declarado pelo contribuinte e, caso não esteja de acordo, caberá ao fisco, através de regular instauração de processo administrativo próprio, garantida a ampla defesa e o contraditório ao contribuinte, afastar o montante informado.
A decisão proferida não vincula, automaticamente, a administração pública, de forma que haverá necessidade de abertura de processos administrativos e, até mesmo, judiciais, para afastar o valor arbitrado previamente pelo fisco a fim de ser considerado para cálculo de imposto o valor da transação.