Analisando a questão através do julgamento de recursos repetitivos – multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito -, o Superior Tribunal de Justiça, decidiu (Tema: 886) as regras que valerão para casos similares.

Não raro, a pessoa adquire o imóvel, passa a residir no mesmo e não ostenta um título de compra e venda lavrado por escritura pública, devidamente registrado perante o Registro de Imóveis.

As razões para a precariedade da documentação da propriedade são as mais diversas. A partir desta situação concreta, surgem questões que levam à indagação acerca da responsabilidade pessoal sobre o cumprimento das obrigações condominiais. Embora o imóvel responda pela dívida (obrigação “propter rem”), o Condomínio precisa definir contra quem abrirá eventual processo:

a) o proprietário em nome de quem o imóvel está registrado? Ou, b) a pessoa que já comunicou ao condomínio ter adquirido o imóvel, comprovou deter documento válido, embora não sendo uma escritura de compra e venda e já resida no imóvel?

Pois bem, foi firmada pelo STJ no ano de 2015, a tese de que a hipótese “b” acima é a que melhor se encaixa como resposta. Vale conferir o resumo (ementa) da decisão.

EMENTA

[...]

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

[...]

(REsp 1345331 RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)