O novo Código de Processo Civil que entrou em vigor no dia 18/03/2016 traz diversas modificações, visando, primordialmente, promover a celeridade processual a fim de que seja obtida a maior efetividade jurisdicional.

Cabe, nesse momento, analisar uma das principais mudanças dentro do direito imobiliário, notadamente, nas relações condominiais.

No novo código processual, as cotas condominiais, sejam relacionadas às despesas ordinárias ou extraordinárias – desde que previstas na Convenção ou aprovadas em Assembleia Geral – passam a ter força de título executivo extrajudicial, conforme inciso X, do art. 784 do CPC/2015, transcrito a seguir.

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(...)

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Cumpre esclarecer que até então – na vigência do CPC de 1973 –, como essas cotas não estavam elencadas no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o condomínio necessitava ajuizar ação de cobrança, o que ocasionava em uma longa fase de conhecimento, com a possibilidade de interposição de diversos recursos pelo condômino inadimplente, muitas das vezes, com mero caráter protelatório, prejudicando sobremaneira o condomínio. Somente após o término dessa fase de conhecimento, o que poderia se perpetuar por muitos anos, o débito enfim era executado.

Com o Novo CPC, o condomínio passa a ter a faculdade de ajuizar diretamente a ação de execução, em que o devedor é citado para efetuar o pagamento no prazo de 3 (três) dias úteis, sob pena de sofrer constrição no seu patrimônio, como a penhora dos bens, inclusive, do imóvel.

O processo começa de um ponto mais avançado, tornando-o mais ágil.

Essa modificação trazida pelo novo CPC é de suma relevância, vez que é inquestionável que as cotas condominiais, quando previstas na Convenção ou então aprovadas na Assembleia, já possuem, por si só, todos os requisitos de existência de um título executivo, vez que são obrigações certas, líquidas e exigíveis, sendo dispensável a deflagração de um extenuante processo de conhecimento para buscar o reconhecimento judicial desses requisitos.

Além disso, há previsão legal de que o condômino deve “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (inciso I, do art. 1.336, do Código Civil).

Assim, inegável o avanço extraordinário trazido pelo novo Código de Processo Civil nessa seara, vez que facilitará em muito a cobrança de tais valores, ao afastar a obrigatoriedade de o condomínio se sujeitar a um longo e desgastante processo de conhecimento para que receba o seu crédito, minimizando o tempo de tramitação dos processos.