Em 2005 foi editada a Lei nº 11.196, a qual estabeleceu isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais, igualmente localizados no território nacional.

Veja que tal norma, ao prestigiar a utilização de recursos gerados no próprio setor imobiliário, foi criada com o claro intuito de fomentar as transações de imóveis.

Contudo, recentemente, no Recurso Especial nº 1.668.268, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi instado a analisar o aproveitamento da norma acima, na hipótese em que o lucro auferido com a venda de imóvel residencial seja revertido, total ou parcialmente, para quitação ou abatimento de financiamento relativo a outro imóvel residencial, de relatoria da Ministra Regina Helena Costa.

A Fazenda Nacional defendeu que, por força da Instrução Normativa nº 599/05, há expressa restrição da utilização desse incentivo fiscal para pagamento de saldo devedor de outro imóvel já possuído, ou cuja promessa de compra venda e venda já esteja celebrada.

No entanto, para a Ministra Relatora do caso, é clara a ilegalidade da restrição imposta pela Fazenda Nacional, ao vedar, indevidamente, a isenção do Imposto sobre ganho de capital, nos casos indicados acima, posto não estarem previstos em Lei com hipóteses de exclusão. Com primazia, assim asseverou no seu voto a Ministra:

“Com efeito, a lei nada dispõe acerca de primazias cronológicas na celebração dos negócios jurídicos, muito menos exclui da hipótese isentiva a quitação ou amortização de financiamento, desde que observado o prazo de 180 dias e recolhido o imposto sobre a renda proporcionalmente ao valor não utilizado na aquisição”

Com essa decisão, houve o reconhecimento da ilegalidade do dispositivo previsto na aludida Instrução Normativa e, consequentemente, da não incidência do ganho de capital sobre o valor utilizado em amortização e/ou quitação de financiamentos – já em curso – de imóveis residenciais, porém, desde que respeitado o prazo de 180 dias imposto na Lei e recolhido eventual imposto de renda proporcional ao valor não utilizado na aquisição.

Inegável a relevância dessa decisão, especialmente diante da crise que ainda perdura no setor imobiliário, principalmente no Estado do Rio de Janeiro, posto que mantém dentro do próprio setor os recursos auferidos, estimulando o mercado.