Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

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05 de Abril, 2017

A entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável.

postado por Jacques Malka Y Negri

Diante de um cenário nacional carregado de instabilidade, muitas questões relacionadas à compra e venda de imóveis estão sendo levadas ao Judiciário.

Há situações em que os compradores simplesmente desistem do negócio e, por não concordarem com as cláusulas contratuais que regem o assunto, recorrem judicialmente almejando reembolso do que pagaram, em patamar maior do que contratualmente ajustado. Mas este não é o foco deste artigo.

Hoje trataremos da situação em que a Construtora vai além do prazo para a entrega da obra e em decorrência do atraso, o comprador vem a postular indenização por danos materiais e morais.

Por danos materiais, na hipótese, se entende o que deixou de auferir o comprador como renda, por exemplo, ao não receber a unidade dentro do prazo estipulado e tampouco dentro do prazo de prorrogação avençado. Este prejuízo é denominado de “lucros cessantes”.

Com efeito, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. ” Neste compasso “com a inexecução do contrato pelas recorrentes, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia ter o imóvel rendido acaso tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação das recorrentes tivesse sido tempestivamente cumprida”. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 – SP (2016/0250092-1).

Mas não param por aí os prejuízos. Eventualmente, surgem os danos morais, também conhecidos como danos extrapatrimoniais. No mesmo julgamento acima citado, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que “dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”.

Porém, no julgado que aqui estamos analisando, a inadimplência da construtora foi bem além. Atrasou a entrega da obra e entregou o bem de forma diferente daquela compromissada. E, por isso, o STJ entendeu como caracterizados, além, do dano material, também o dano moral. Senão, veja-se: “A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia”. E mais, “Na presente hipótese, verifica-se que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas sim de entrega em conformação distinta àquela adquirida, pois a unidade imobiliária entregue pelas recorrentes apresentou padrão diferente do adquirido – sem vista para o mar e sem uma suíte. ”

Ora, não há a menor dúvida de que a construtora usou e abusou do direito de infringir o contrato, certa de que sairia impune. Mas não foi isso que aconteceu. Corretamente, a Justiça reconheceu, no caso concreto, a presença de danos materiais e morais.

Concluindo, é muito importante enfatizar, que cláusulas contratuais, por si só, não são – e tampouco representam – garantia para o inadimplemento e atraso injustificado. De um lado, o consumidor deve cumprir com as suas obrigações e de outro, a construtora/incorporadora deve entregar a tempo – e exatamente na forma compromissada – aquilo a que se obrigou.

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30 de novembro, 2016

Aspectos relevantes do Projeto de Lei nº 774/2015 sobre o rompimento dos Contratos de Alienação de Imóveis na planta.

postado por Malka Y Negri Advogados

É fato notório a vasta quantidade de processos judiciais que visam o desfazimento de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária. Nesse contexto, não olvidemos que também é elevada a quantidade de adquirentes inadimplentes, ante o atual contexto social e econômico brasileiro.

Em razão desses fenômenos, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei (PL) nº 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá, que visa estabelecer regras para o desfazimento da alienação de imóveis na planta, acrescentando o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Em um primeiro momento, o Projeto de Lei previa como valor máximo da cláusula penal em desfavor do adquirente, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas quando do desfazimento contratual por culpa do adquirente. Vale apontar que esse percentual da proposição inicial estava substancialmente acima da média que os órgãos do Judiciário vêm entendendo como justo, qual seja, algo em torno de 10% (dez por cento), conforme AgRg no REsp nº 244.625/SP, abaixo como exemplo:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – AgRg no REsp: 244625 SP 2000/0000698-0, Relator: Ministro CASTRO FILHO, Data de Julgamento: 09/10/2001, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:  –> DJ 25/02/2002 p. 376) (sublinhamos)

A pena em questão independe da alegação de prejuízo por parte da construtora ou incorporadora para ser exigida, e possui tanto função punitiva quanto compensatória, segundo a inteligência do art. 416, caput e parágrafo único, do Código Civil. Inclusive, a última emenda substitutiva ao projeto possui disposição nos seguintes termos:

“Art. 67-A, § 2º: Aplica-se à pena convencional o disposto no caput e no parágrafo único do art. 416 do Código Civil.”

A função punitiva da cláusula penal, em alguma medida, atende à regra do pacta sunt servanda, segundo a qual os pactos assumidos devem ser respeitados, mas, hodiernamente, nos limites da lei.

Por sua vez, a função compensatória consiste em indenizar a incorporadora pelas despesas operacionais que teve com o contrato frustrado.

Após debates parlamentares, por ora, o valor da multa compensatória que deve ser imputada ao adquirente, foi fixado sob o teto de 10% (dez por cento) das quantias pagas, através da emenda de nº 3 – da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal.

A matéria agora se encontra no gabinete do relator, Senador Benedito de Lira, para reexame do relatório, antes da aprovação do projeto no Senado apta a remeter a discussão à Câmara dos Deputados.

Feitas essas breves observações, aguardemos o deslinde da questão no Congresso Nacional.

 

 

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19 de setembro, 2016

Direito Imobiliário – Terrenos de Marinha – Novas regras do laudêmio, foro e taxa de ocupação.

postado por Luciana de Abreu Miranda

No final de 2015 foi publicada lei alterando os valores cobrados de laudêmio, foro e taxa de ocupação referentes aos imóveis de domínio da União, notadamente os tão conhecidos “terrenos de marinha”, além de estabelecer os requisitos para alienação dos aludidos bens.

Há dois tipos de imóveis nesse caso. Os foreiros que, através de um contrato de enfiteuse, foram cedidos a particulares, nos quais 83% do imóvel são de propriedade particular e o remanescente é de domínio da União, e os imóveis submetidos ao regime de ocupação, em que a União é proprietária de toda a área, mas a posse é desdobrada entre o particular e o ente público.

Além de anualmente ser cobrado um valor pela União – foro ou taxa de ocupação, a depender da hipótese – todas as vezes que houver a transferência onerosa da propriedade entre particulares, deverá ser pago ao ente federativo o laudêmio.

Até o final de 2015 o laudêmio correspondia a 5% do montante do imóvel (terreno + benfeitorias), o que, indubitavelmente, dificultava a compra e venda desses imóveis. Contudo, com a edição da Lei nº 13.240/2015, embora mantido o percentual acima, passa a incidir tão somente sobre o valor do terreno, o que reduz consideravelmente os encargos devidos. Ademais, não é mais exigida a concordância expressa da União para que o particular possa remir o foro, isto é, adquirir o percentual de domínio no ente público. Agora, basta atender aos requisitos legais.

Já em relação aos imóveis submetidos ao regime de ocupação, a Lei trouxe um benefício aos ocupantes, ao reduzir a respectiva taxa anual, fixando-a em 2% (dois por cento), cuja base de cálculo é o valor terreno, sem mais considerar as benfeitorias, bem como permite, em hipóteses específicas, que tais imóveis sejam alienados pelo valor de mercado do terreno, além de receber um desconto na aquisição, se atendidas as condições estipuladas na legislação.

Essas medidas têm como primordial objetivo aumentar a arrecadação do ente federal, fornecendo incentivos para a remição do foro, a aquisição de imóveis em regime de ocupação, além de facilitar a venda dos aludidos bens entre os particulares, tornando o momento bastante propício para a prática de tais atos.

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28 de Abril, 2016

Responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em caso de inexistência de registro do compromisso de compra e venda do imóvel.

postado por Jacques Malka Y Negri

Analisando a questão através do julgamento de recursos repetitivos – multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito -, o Superior Tribunal de Justiça, decidiu (Tema: 886) as regras que valerão para casos similares.

Não raro, a pessoa adquire o imóvel, passa a residir no mesmo e não ostenta um título de compra e venda lavrado por escritura pública, devidamente registrado perante o Registro de Imóveis.

As razões para a precariedade da documentação da propriedade são as mais diversas. A partir desta situação concreta, surgem questões que levam à indagação acerca da responsabilidade pessoal sobre o cumprimento das obrigações condominiais. Embora o imóvel responda pela dívida (obrigação “propter rem”), o Condomínio precisa definir contra quem abrirá eventual processo:

a) o proprietário em nome de quem o imóvel está registrado? Ou, b) a pessoa que já comunicou ao condomínio ter adquirido o imóvel, comprovou deter documento válido, embora não sendo uma escritura de compra e venda e já resida no imóvel?

Pois bem, foi firmada pelo STJ no ano de 2015, a tese de que a hipótese “b” acima é a que melhor se encaixa como resposta. Vale conferir o resumo (ementa) da decisão.

EMENTA

[…]

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

[…]

(REsp 1345331 RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

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02 de Fevereiro, 2016

Direito Imobiliário – rescisão do contrato de compra e venda de imóveis.

postado por Jacques Malka Y Negri

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça aprovou uma nova súmula que trata sobre a consequência prática da inadimplência de uma das partes nos contratos de promessa de compra de imóvel submetidos à legislação consumerista (Súmula nº 543), cujo teor segue transcrito a seguir:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tal súmula ratifica o entendimento majoritário da jurisprudência atual.

Além disso, espanca de vez a tese corriqueiramente defendida, principalmente, por incorporadoras de que, independentemente de a unidade imobiliária não ter sido entregue no prazo estipulado por culpa exclusiva dessa, um percentual do valor dispendido pelo promitente comprador – parte vulnerável da relação – deve ser retido, seja a título de gastos com propaganda e divulgação, seja por aplicação de multas – muitas vezes abusivas – previstas no contrato.

Assim, o Superior Tribunal de Justiça consolida o seu posicionamento acerca do tema, garantindo maior proteção a muitos consumidores que adquirem uma unidade imobiliária ainda na planta, contudo, jamais recebem o imóvel e têm o sonho da casa própria frustrado, além de sofrerem diversos prejuízos de ordem material e moral decorrentes da inadimplência contratual que não deram azo.

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