Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

A velocidade com que as coisas acontecem e se propagam na atualidade estimulam a nossa equipe a compartilhar com vocês informações e opiniões. Junte-se a nós.

18 de julho, 2019

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração.

postado por Jacques Malka Y Negri

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração. Mesmo assim, o Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro (CRA), insiste na exigência de registro. Equívoco completo.

Parabéns ao Secovi Rio, pela obtenção de decisão liminar em Mandado de Segurança Coletivo na qual foi determinado que o CRA se abstenha de exigir a inscrição dos condomínios edilícios, assim como de aplicar qualquer penalidade pela ausência de inscrição.

O condomínio edilício é definido como uma convergência de interesses – sem personalidade própria -, de proprietários que possuem unidades privativas e participação proporcional em áreas comuns, inexistindo qualquer forma de prestação de serviços. Neste tipo de condomínio, como ressaltado na liminar, “há apenas a reunião de proprietários que compartilham do direito de propriedade e do uso em relação à área comum. ”

O Decreto nº 61.934/67 prevê que a inscrição no Conselho Regional se aplica às sociedades de prestação de serviços profissionais. Ocorre que, no caso em comento, o CRA-RJ direciona a exigência a um condomínio edilício, que não explora qualquer tipo de atividade econômica e sua estrutura visa única e exclusivamente o seu próprio funcionamento.

Não se pode olvidar que o condomínio edilício não exerce atividade básica típica de administração, nos termos do art. 2º, da Lei 4.769/65, razão pela qual não está obrigado ao registro e tampouco submetido à fiscalização do Conselho Regional de Administração deste Estado.

Assim sendo, tendo em vista que este condomínio não desempenha atividade econômica, mormente a prestação de serviços técnicos de administração a terceiros, não devendo ser equiparado a uma empresa, incabível a obrigatoriedade de registro neste conselho profissional, razão pela qual recomendamos, a quem receber Ofício do CRA com tal exigência, responder nos termos aqui expostos.

Íntegra da liminar através do link abaixo:

https://documentcloud.adobe.com/link/track?uri=urn%3Aaaid%3Ascds%3AUS%3A29983175-f07d-4e2a-9293-ad0eac1726fe 

Jacques Malka Y Negri e

Luciana de Abreu Miranda

Sócios em Malka Y Negri Advogados

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30 de maio, 2019

STJ – Construtora que atrasa entrega de imóvel também deve pagar multa

postado por Luciana de Abreu Miranda

No dia 22/05/2019, o Superior Tribunal de Justiça decidiu dois temas bastante controvertidos e que afetam milhares de pessoas: a possibilidade de inversão da cláusula penal e a sua cumulação com lucros cessantes nas hipóteses de atraso de entrega de imóveis adquiridos na planta.

A relação jurídica entre o promitente comprador de imóvel adquirido na planta e a construtora/incorporadora já ocasionou diversos debates dentro do Poder Judiciário, como, por exemplo, a devolução da comissão de corretagem, dentre outros temas.

No presente mês mais dois assuntos polêmicos foram julgados, o que possibilitará solucionar milhares de ações atualmente sobrestadas por todo o Brasil, já que as teses fixadas possuem efeitos sobre o território nacional, devendo ser cumprida pelos tribunais.

Em síntese, entendeu o Tribunal Superior pela possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, mesmo que o contrato apenas preveja tal penalidade em favor da construtora, até mesmo garantindo uma reciprocidade entre as penalidades. Além disso, se posicionou vetando a cumulação de lucros cessantes com a aludida cláusula penal.

As teses firmadas foram as seguintes:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Segunda-Se%C3%A7%C3%A3o-fixa-teses-sobre-penalidades-por-atraso-na-entrega-de-im%C3%B3vel

 

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14 de dezembro, 2017

Direito Imobiliário – Imposto de Transmissão (ITBI)

postado por Jacques Malka Y Negri

Para solicitar a guia do imposto de transmissão (ITBI) – incidente nos negócios de transmissão onerosa de imóveis -, o adquirente deve declarar o valor do negócio. Se a Prefeitura não acatar tal montante, a base de cálculo será arbitrada pela autoridade fazendária.

Contudo, o ITBI pode ser revisto. Se o contribuinte não concordar com o valor atribuído e se tratar de pagamento antecipado do tributo, como é o caso da compra e venda, poderá requerer revisão administrativa. No Rio de Janeiro, o processo é analisado rapidamente e, levará em consideração o estado de conservação, padrão construtivo, características e localização do imóvel dentre outros fatores.

Para protocolar o Requerimento, deve o interessado providenciar, dentre outros: (i) documentos que justifiquem o pedido de impugnação, como laudos de avaliação do imóvel, declarações de imobiliárias, anúncios de jornais de página inteira, dentre outros; (ii) fotos do imóvel (fachada e ambientes interiores); (iii) planta baixa assinada por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e cópia do documento do CREA, na hipótese de cobertura ou casa com área de terraço.

Feito isso, será aberto um processo administrativo, quando então a Prefeitura analisará os argumentos expendidos e, para dirimir qualquer dúvida, elaborará um laudo de avaliação com base nos fatores acima explicados, considerando, também, o custo do terreno, benfeitorias e fatores de comercialização.

Mas, vale alertar para que estas providências não sejam deixadas para última hora, embora, como dito, a tramitação seja rápida.

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05 de abril, 2017

A entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável.

postado por Jacques Malka Y Negri

Diante de um cenário nacional carregado de instabilidade, muitas questões relacionadas à compra e venda de imóveis estão sendo levadas ao Judiciário.

Há situações em que os compradores simplesmente desistem do negócio e, por não concordarem com as cláusulas contratuais que regem o assunto, recorrem judicialmente almejando reembolso do que pagaram, em patamar maior do que contratualmente ajustado. Mas este não é o foco deste artigo.

Hoje trataremos da situação em que a Construtora vai além do prazo para a entrega da obra e em decorrência do atraso, o comprador vem a postular indenização por danos materiais e morais.

Por danos materiais, na hipótese, se entende o que deixou de auferir o comprador como renda, por exemplo, ao não receber a unidade dentro do prazo estipulado e tampouco dentro do prazo de prorrogação avençado. Este prejuízo é denominado de “lucros cessantes”.

Com efeito, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. ” Neste compasso “com a inexecução do contrato pelas recorrentes, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia ter o imóvel rendido acaso tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação das recorrentes tivesse sido tempestivamente cumprida”. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 – SP (2016/0250092-1).

Mas não param por aí os prejuízos. Eventualmente, surgem os danos morais, também conhecidos como danos extrapatrimoniais. No mesmo julgamento acima citado, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que “dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”.

Porém, no julgado que aqui estamos analisando, a inadimplência da construtora foi bem além. Atrasou a entrega da obra e entregou o bem de forma diferente daquela compromissada. E, por isso, o STJ entendeu como caracterizados, além, do dano material, também o dano moral. Senão, veja-se: “A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia”. E mais, “Na presente hipótese, verifica-se que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas sim de entrega em conformação distinta àquela adquirida, pois a unidade imobiliária entregue pelas recorrentes apresentou padrão diferente do adquirido – sem vista para o mar e sem uma suíte. ”

Ora, não há a menor dúvida de que a construtora usou e abusou do direito de infringir o contrato, certa de que sairia impune. Mas não foi isso que aconteceu. Corretamente, a Justiça reconheceu, no caso concreto, a presença de danos materiais e morais.

Concluindo, é muito importante enfatizar, que cláusulas contratuais, por si só, não são – e tampouco representam – garantia para o inadimplemento e atraso injustificado. De um lado, o consumidor deve cumprir com as suas obrigações e de outro, a construtora/incorporadora deve entregar a tempo – e exatamente na forma compromissada – aquilo a que se obrigou.

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30 de novembro, 2016

Aspectos relevantes do Projeto de Lei nº 774/2015 sobre o rompimento dos Contratos de Alienação de Imóveis na planta.

postado por Malka Y Negri Advogados

É fato notório a vasta quantidade de processos judiciais que visam o desfazimento de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária. Nesse contexto, não olvidemos que também é elevada a quantidade de adquirentes inadimplentes, ante o atual contexto social e econômico brasileiro.

Em razão desses fenômenos, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei (PL) nº 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá, que visa estabelecer regras para o desfazimento da alienação de imóveis na planta, acrescentando o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Em um primeiro momento, o Projeto de Lei previa como valor máximo da cláusula penal em desfavor do adquirente, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas quando do desfazimento contratual por culpa do adquirente. Vale apontar que esse percentual da proposição inicial estava substancialmente acima da média que os órgãos do Judiciário vêm entendendo como justo, qual seja, algo em torno de 10% (dez por cento), conforme AgRg no REsp nº 244.625/SP, abaixo como exemplo:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – AgRg no REsp: 244625 SP 2000/0000698-0, Relator: Ministro CASTRO FILHO, Data de Julgamento: 09/10/2001, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:  –> DJ 25/02/2002 p. 376) (sublinhamos)

A pena em questão independe da alegação de prejuízo por parte da construtora ou incorporadora para ser exigida, e possui tanto função punitiva quanto compensatória, segundo a inteligência do art. 416, caput e parágrafo único, do Código Civil. Inclusive, a última emenda substitutiva ao projeto possui disposição nos seguintes termos:

“Art. 67-A, § 2º: Aplica-se à pena convencional o disposto no caput e no parágrafo único do art. 416 do Código Civil.”

A função punitiva da cláusula penal, em alguma medida, atende à regra do pacta sunt servanda, segundo a qual os pactos assumidos devem ser respeitados, mas, hodiernamente, nos limites da lei.

Por sua vez, a função compensatória consiste em indenizar a incorporadora pelas despesas operacionais que teve com o contrato frustrado.

Após debates parlamentares, por ora, o valor da multa compensatória que deve ser imputada ao adquirente, foi fixado sob o teto de 10% (dez por cento) das quantias pagas, através da emenda de nº 3 – da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal.

A matéria agora se encontra no gabinete do relator, Senador Benedito de Lira, para reexame do relatório, antes da aprovação do projeto no Senado apta a remeter a discussão à Câmara dos Deputados.

Feitas essas breves observações, aguardemos o deslinde da questão no Congresso Nacional.

 

 

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