Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

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27 de abril, 2020

Direito Imobiliário – A construtora vendeu um imóvel a prazo e agora o comprador não consegue honrar. O que fazer?

postado por Jacques Malka Y Negri

No campo contratual, em regra, em decorrência do princípio pacta sunt servanda, os contratos devem ser cumpridos. No entanto, essa força obrigatória com a vinculação das partes encontra no ordenamento jurídico exceção pela Teoria da Imprevisão, haja vista que o contrato deverá ser cumprido rebus sic stantibus, ou seja, “estando as coisas como estão”.

A pandemia que se espalhou mundo afora, sem dúvida alguma, pode ser entendida, na ótica do Direito, como fato inevitável (art. 393 do Código Civil) e, por isso, afeta, inexoravelmente, praticamente todos os tipos de negócios jurídicos. Há casos em que o comprador a prazo de um imóvel, simplesmente não está conseguindo honrar com as suas obrigações. E, lamentavelmente, há situações em que o adquirente, tendo sido contaminado pelo Covid-19 venha a óbito. Com efeito, no momento em que este artigo está sendo redigido (27/04/2020), o Brasil contabiliza mais de 4.000 mortes. É uma tragédia, sem precedentes no mundo moderno, principalmente se imaginarmos que os números são, ainda, crescentes.

Para o caso aqui tratado, reprisamos, uma vez mais, o que desde o início temos recomendado. Agir com boa-fé, transparência, seriedade e lealdade. Esta prática, com toda a certeza, evitará uma ruptura contratual litigiosa e, por óbvio, o processo judicial.

Todavia, não há como assegurar que todos os casos serão resolvidos na linha sugerida. Dito isso, será importante acomodar os ditames legais, até o ponto em que se possa determinar o caminho apropriado.

Basicamente, ao tratar de contratos de promessa de compra e venda firmados entre incorporadoras/construtoras, na qualidade de vendedoras, e pessoas físicas, como compradoras, normalmente envolvendo imóveis vendidos ainda na fase de construção (“imóvel na planta”), trabalharemos com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Daí porque, inicialmente transcrevemos os dispositivos legais a serem aplicados. Confira-se:

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Código Civil

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Código do Consumidor

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Pois bem, o que poderá então acontecer se o comprador não honrar com as prestações?

O vendedor, pretendendo manter o contrato, poderá cobrar a dívida integralmente, cabendo ao comprador comprovar a causa do não pagamento para se valer das opções que veremos nos itens abaixo:

a) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a suspensão temporária do pagamento, a diluição do saldo em prazo maior e até mesmo, a revisão do contrato (arts. 317 e 480 do Código Civil);

b) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a resolução (encerramento) do contrato (art. 478 do Código Civil). Igualmente neste caso, caberá a devolução de parte do valor dispendido pelo comprador.

Em uma segunda hipótese, o próprio alienante poderá optar pela rescisão decorrente do inadimplemento. Todavia, neste caso, nos termos do artigo 53 do Código do Consumidor, deverá restituir parte do preço até então recebido. O percentual e a forma de devolução da quantia dependerão da data que foi firmado o instrumento para compra e venda do imóvel entre as partes

Fato é que os incorporadores dos imóveis vendidos na planta estão atentos, tentando traçar o perfil dos casos, tanto que o “presidente da Trisul, Jorge Cury, diz que identificou duas vertentes. Clientes de imóveis de alto padrão (acima de R$ 650 mil) estão buscando renegociar os pagamentos, enquanto os de médio padrão (entre R$ 250 mil e R$ 650 mil) começaram a pedir o distrato. “A amostragem é pequena, pois a crise veio há apenas duas semanas, mas a tendência é que esses distratos se acentuem. A classe média vinha se recuperando, mas muita gente vai perder emprego e profissionais autônomos vão perder renda”, estima Cury. “Vamos buscar um rearranjo. E nós faremos sem multa e juros, porque temos interesse em manter a venda.” [fonte: www.infomoney.com.br/minhas-financas/consumidor-tenta-renegociar-imoveis-comprados-na-planta-frente-a-pandemia ]

Jacques Malka Y Negri

http://malkaynegriadvogados.com.br/

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18 de julho, 2019

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração.

postado por Jacques Malka Y Negri

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração. Mesmo assim, o Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro (CRA), insiste na exigência de registro. Equívoco completo.

Parabéns ao Secovi Rio, pela obtenção de decisão liminar em Mandado de Segurança Coletivo na qual foi determinado que o CRA se abstenha de exigir a inscrição dos condomínios edilícios, assim como de aplicar qualquer penalidade pela ausência de inscrição.

O condomínio edilício é definido como uma convergência de interesses – sem personalidade própria -, de proprietários que possuem unidades privativas e participação proporcional em áreas comuns, inexistindo qualquer forma de prestação de serviços. Neste tipo de condomínio, como ressaltado na liminar, “há apenas a reunião de proprietários que compartilham do direito de propriedade e do uso em relação à área comum. ”

O Decreto nº 61.934/67 prevê que a inscrição no Conselho Regional se aplica às sociedades de prestação de serviços profissionais. Ocorre que, no caso em comento, o CRA-RJ direciona a exigência a um condomínio edilício, que não explora qualquer tipo de atividade econômica e sua estrutura visa única e exclusivamente o seu próprio funcionamento.

Não se pode olvidar que o condomínio edilício não exerce atividade básica típica de administração, nos termos do art. 2º, da Lei 4.769/65, razão pela qual não está obrigado ao registro e tampouco submetido à fiscalização do Conselho Regional de Administração deste Estado.

Assim sendo, tendo em vista que este condomínio não desempenha atividade econômica, mormente a prestação de serviços técnicos de administração a terceiros, não devendo ser equiparado a uma empresa, incabível a obrigatoriedade de registro neste conselho profissional, razão pela qual recomendamos, a quem receber Ofício do CRA com tal exigência, responder nos termos aqui expostos.

Íntegra da liminar através do link abaixo:

https://documentcloud.adobe.com/link/track?uri=urn%3Aaaid%3Ascds%3AUS%3A29983175-f07d-4e2a-9293-ad0eac1726fe 

Jacques Malka Y Negri e

Luciana de Abreu Miranda

Sócios em Malka Y Negri Advogados

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30 de maio, 2019

STJ – Construtora que atrasa entrega de imóvel também deve pagar multa

postado por Luciana de Abreu Miranda

No dia 22/05/2019, o Superior Tribunal de Justiça decidiu dois temas bastante controvertidos e que afetam milhares de pessoas: a possibilidade de inversão da cláusula penal e a sua cumulação com lucros cessantes nas hipóteses de atraso de entrega de imóveis adquiridos na planta.

A relação jurídica entre o promitente comprador de imóvel adquirido na planta e a construtora/incorporadora já ocasionou diversos debates dentro do Poder Judiciário, como, por exemplo, a devolução da comissão de corretagem, dentre outros temas.

No presente mês mais dois assuntos polêmicos foram julgados, o que possibilitará solucionar milhares de ações atualmente sobrestadas por todo o Brasil, já que as teses fixadas possuem efeitos sobre o território nacional, devendo ser cumprida pelos tribunais.

Em síntese, entendeu o Tribunal Superior pela possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, mesmo que o contrato apenas preveja tal penalidade em favor da construtora, até mesmo garantindo uma reciprocidade entre as penalidades. Além disso, se posicionou vetando a cumulação de lucros cessantes com a aludida cláusula penal.

As teses firmadas foram as seguintes:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Segunda-Se%C3%A7%C3%A3o-fixa-teses-sobre-penalidades-por-atraso-na-entrega-de-im%C3%B3vel

 

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14 de dezembro, 2017

Direito Imobiliário – Imposto de Transmissão (ITBI)

postado por Jacques Malka Y Negri

Para solicitar a guia do imposto de transmissão (ITBI) – incidente nos negócios de transmissão onerosa de imóveis -, o adquirente deve declarar o valor do negócio. Se a Prefeitura não acatar tal montante, a base de cálculo será arbitrada pela autoridade fazendária.

Contudo, o ITBI pode ser revisto. Se o contribuinte não concordar com o valor atribuído e se tratar de pagamento antecipado do tributo, como é o caso da compra e venda, poderá requerer revisão administrativa. No Rio de Janeiro, o processo é analisado rapidamente e, levará em consideração o estado de conservação, padrão construtivo, características e localização do imóvel dentre outros fatores.

Para protocolar o Requerimento, deve o interessado providenciar, dentre outros: (i) documentos que justifiquem o pedido de impugnação, como laudos de avaliação do imóvel, declarações de imobiliárias, anúncios de jornais de página inteira, dentre outros; (ii) fotos do imóvel (fachada e ambientes interiores); (iii) planta baixa assinada por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e cópia do documento do CREA, na hipótese de cobertura ou casa com área de terraço.

Feito isso, será aberto um processo administrativo, quando então a Prefeitura analisará os argumentos expendidos e, para dirimir qualquer dúvida, elaborará um laudo de avaliação com base nos fatores acima explicados, considerando, também, o custo do terreno, benfeitorias e fatores de comercialização.

Mas, vale alertar para que estas providências não sejam deixadas para última hora, embora, como dito, a tramitação seja rápida.

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05 de abril, 2017

A entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável.

postado por Jacques Malka Y Negri

Diante de um cenário nacional carregado de instabilidade, muitas questões relacionadas à compra e venda de imóveis estão sendo levadas ao Judiciário.

Há situações em que os compradores simplesmente desistem do negócio e, por não concordarem com as cláusulas contratuais que regem o assunto, recorrem judicialmente almejando reembolso do que pagaram, em patamar maior do que contratualmente ajustado. Mas este não é o foco deste artigo.

Hoje trataremos da situação em que a Construtora vai além do prazo para a entrega da obra e em decorrência do atraso, o comprador vem a postular indenização por danos materiais e morais.

Por danos materiais, na hipótese, se entende o que deixou de auferir o comprador como renda, por exemplo, ao não receber a unidade dentro do prazo estipulado e tampouco dentro do prazo de prorrogação avençado. Este prejuízo é denominado de “lucros cessantes”.

Com efeito, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. ” Neste compasso “com a inexecução do contrato pelas recorrentes, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia ter o imóvel rendido acaso tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação das recorrentes tivesse sido tempestivamente cumprida”. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 – SP (2016/0250092-1).

Mas não param por aí os prejuízos. Eventualmente, surgem os danos morais, também conhecidos como danos extrapatrimoniais. No mesmo julgamento acima citado, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que “dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”.

Porém, no julgado que aqui estamos analisando, a inadimplência da construtora foi bem além. Atrasou a entrega da obra e entregou o bem de forma diferente daquela compromissada. E, por isso, o STJ entendeu como caracterizados, além, do dano material, também o dano moral. Senão, veja-se: “A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia”. E mais, “Na presente hipótese, verifica-se que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas sim de entrega em conformação distinta àquela adquirida, pois a unidade imobiliária entregue pelas recorrentes apresentou padrão diferente do adquirido – sem vista para o mar e sem uma suíte. ”

Ora, não há a menor dúvida de que a construtora usou e abusou do direito de infringir o contrato, certa de que sairia impune. Mas não foi isso que aconteceu. Corretamente, a Justiça reconheceu, no caso concreto, a presença de danos materiais e morais.

Concluindo, é muito importante enfatizar, que cláusulas contratuais, por si só, não são – e tampouco representam – garantia para o inadimplemento e atraso injustificado. De um lado, o consumidor deve cumprir com as suas obrigações e de outro, a construtora/incorporadora deve entregar a tempo – e exatamente na forma compromissada – aquilo a que se obrigou.

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