28 de abril, 2016
Responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em caso de inexistência de registro do compromisso de compra e venda do imóvel.
postado por Jacques Malka Y Negri
Analisando a questão através do julgamento de recursos repetitivos – multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito -, o Superior Tribunal de Justiça, decidiu (Tema: 886) as regras que valerão para casos similares.
Não raro, a pessoa adquire o imóvel, passa a residir no mesmo e não ostenta um título de compra e venda lavrado por escritura pública, devidamente registrado perante o Registro de Imóveis.
As razões para a precariedade da documentação da propriedade são as mais diversas. A partir desta situação concreta, surgem questões que levam à indagação acerca da responsabilidade pessoal sobre o cumprimento das obrigações condominiais. Embora o imóvel responda pela dívida (obrigação “propter rem”), o Condomínio precisa definir contra quem abrirá eventual processo:
a) o proprietário em nome de quem o imóvel está registrado? Ou, b) a pessoa que já comunicou ao condomínio ter adquirido o imóvel, comprovou deter documento válido, embora não sendo uma escritura de compra e venda e já resida no imóvel?
Pois bem, foi firmada pelo STJ no ano de 2015, a tese de que a hipótese “b” acima é a que melhor se encaixa como resposta. Vale conferir o resumo (ementa) da decisão.
EMENTA
[…]
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
[…]
(REsp 1345331 RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
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12 de abril, 2016
Novo CPC – Condomínio pode executar as cotas condominiais em atraso.
postado por Luciana de Abreu Miranda
O novo Código de Processo Civil que entrou em vigor no dia 18/03/2016 traz diversas modificações, visando, primordialmente, promover a celeridade processual a fim de que seja obtida a maior efetividade jurisdicional.
Cabe, nesse momento, analisar uma das principais mudanças dentro do direito imobiliário, notadamente, nas relações condominiais.
No novo código processual, as cotas condominiais, sejam relacionadas às despesas ordinárias ou extraordinárias – desde que previstas na Convenção ou aprovadas em Assembleia Geral – passam a ter força de título executivo extrajudicial, conforme inciso X, do art. 784 do CPC/2015, transcrito a seguir.
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
Cumpre esclarecer que até então – na vigência do CPC de 1973 –, como essas cotas não estavam elencadas no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o condomínio necessitava ajuizar ação de cobrança, o que ocasionava em uma longa fase de conhecimento, com a possibilidade de interposição de diversos recursos pelo condômino inadimplente, muitas das vezes, com mero caráter protelatório, prejudicando sobremaneira o condomínio. Somente após o término dessa fase de conhecimento, o que poderia se perpetuar por muitos anos, o débito enfim era executado.
Com o Novo CPC, o condomínio passa a ter a faculdade de ajuizar diretamente a ação de execução, em que o devedor é citado para efetuar o pagamento no prazo de 3 (três) dias úteis, sob pena de sofrer constrição no seu patrimônio, como a penhora dos bens, inclusive, do imóvel.
O processo começa de um ponto mais avançado, tornando-o mais ágil.
Essa modificação trazida pelo novo CPC é de suma relevância, vez que é inquestionável que as cotas condominiais, quando previstas na Convenção ou então aprovadas na Assembleia, já possuem, por si só, todos os requisitos de existência de um título executivo, vez que são obrigações certas, líquidas e exigíveis, sendo dispensável a deflagração de um extenuante processo de conhecimento para buscar o reconhecimento judicial desses requisitos.
Além disso, há previsão legal de que o condômino deve “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (inciso I, do art. 1.336, do Código Civil).
Assim, inegável o avanço extraordinário trazido pelo novo Código de Processo Civil nessa seara, vez que facilitará em muito a cobrança de tais valores, ao afastar a obrigatoriedade de o condomínio se sujeitar a um longo e desgastante processo de conhecimento para que receba o seu crédito, minimizando o tempo de tramitação dos processos.
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29 de fevereiro, 2016
Varandas – Cortina de Vidro – Mais Valia – Cobrança Suspensa no Rio de Janeiro.
postado por Luciana de Abreu Miranda
Atualmente, é bastante corriqueiro verificarmos, mormente nos imóveis situados na zona sul e na zona oeste (Barra da Tijuca e Recreio), a instalação das famosas “cortinas de vidro retrátil” nas varandas dos apartamentos, que têm como objetivo evitar a entrada de poluição, maresia e barulho.
Ocorre que com a edição de lei específica – Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada pelo Decreto nº 39.345/2014 –, o Município do Rio de Janeiro passou a cobrar “mais valia” desses imóveis, por equivocadamente entender que tal envidraçamento acarreta no aumento efetivo e concreto da área edificada, o que justificaria o recálculo da metragem para fins de incidência do IPTU.
Em razão da prática abusiva perpetrada pelo órgão municipal, diversos contribuintes apresentaram reclamações no Ministério Público do Rio de Janeiro, que, por sua vez, no início deste ano (2016) ajuizou Ação Civil Pública em face do Município sob o fundamento de que ser injustificada a aludida cobrança, além de a mencionada lei ser inconstitucional.
Na realidade, e como bem fundamentado pelo Ministério Público, o simples fato de o contribuinte instalar tal cortina de vidro não significa, por si só, no fechamento ou envidraçamento definitivo da varanda, por ter como principal característica a retratilidade, isto é, trata-se de mera proteção transparente e temporária, podendo ser aberta a qualquer momento.
Além disso, é alegada a inconstitucionalidade da lei, vez que, em nítida prática discriminatória e sem qualquer respaldo, concede tratamento diferenciado para contribuintes em condições de igualdade jurídica ao excluir a cobrança da “mais valia” dos imóveis situados na zona sul da cidade (Regiões Administrativas IV, V e VI).
Diante desses fundamentos, a 8ª Vara de Fazenda Pública do Tribunal de Justiça deste Estado, concedeu, em sede de liminar, a antecipação dos efeitos da tutela perquirida a fim de que Município suspenda a cobrança de “mais valia” na hipótese de fechamento de varanda através do sistema de cortina retrátil até o julgamento final da ação.
Dessa forma, enquanto mantida a decisão supra, os contribuintes do Município do Rio de Janeiro não poderão ser compelidos a pagar tal majoração no IPTU, cabendo assim, aos que já foram lesados com essa cobrança indevida, adotar as medidas judiciais cabíveis.
Processo nº 0036473-21.2016.8.19.0001
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23 de fevereiro, 2016
Decisão inédita do STJ abre precedente para multar vizinho que não paga o condomínio.
postado por Malka Y Negri Advogados
No final do ano de 2015 a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu acórdão que despertou a atenção dos operadores do Direito que atuam na área condominial. O processo envolvia a legalidade da cobrança de multa no percentual de 10% (dez por cento), além daquela autorizada pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil, qual seja, juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito de cobranças condominiais.
No julgamento do recurso especial nº1247020/DF restou decidido que o condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar, além da multa e juros apontados acima, penalidade em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Tal penalidade está prevista no caput do art. 1337 do Código Civil.
O acórdão também abordou o parágrafo 1º do art. 1337, segundo o qual o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Interessante notar que a turma julgadora adotou entendimento no sentido de que pode ser compreendido como comportamento antissocial aquele adotado por condômino que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais, a ponto afetar a continuidade e manutenção do próprio condomínio e colocar em risco sua estabilidade econômico-financeira.
É importante esclarecer que o entendimento em questão não obriga outros tribunais a autorizar a aplicação de multa acima de 2%, mas ao menos serve como base para processos semelhantes.
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