Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

A velocidade com que as coisas acontecem e se propagam na atualidade estimulam a nossa equipe a compartilhar com vocês informações e opiniões. Junte-se a nós.

05 de junho, 2019

Condômino inadimplente não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns.

postado por Jacques Malka Y Negri

Uma decisão do STJ sobre o tema, está dando o que falar. Mas, o caso não é novo.

É justo que um condômino inadimplente continue utilizando as áreas comuns de lazer do Condomínio e, com isso, certamente aumentando as despesas que são comuns e sobre as quais está inadimplente?

Perante os olhos – distantes e frios – da Justiça o Condomínio não pode vedar o acesso dos moradores às áreas comuns, inclusive aquelas voltadas para o lazer. O entendimento neste sentido – embora haja divergências entre alguns doutrinadores -, é adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), desde 2016, havendo julgados em Tribunais estaduais no mesmo sentido.

Inclusive, no dia 28/5/19, esta matéria foi objeto de apreciação em novo recurso ao STJ e a decisão da 4ª Turma foi no mesmo sentido, valendo destacar o seguinte trecho do voto do Relator:

O condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. “Não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

O tema é polêmico e na Justiça o devedor faltoso tem levado a melhor.

Nossa opinião: Trata-se de matéria a ser decidida internamente pelo Condomínio (em Convenção*). A interferência externa (da Justiça), representa uma afronta à liberdade do colegiado, visando o bem comum. Viver em condomínio é respeitar a decisão majoritária, no caso, de 2/3 dos proprietários. Óbvio, sem se opor ao que expressamente disposto em lei. No caso, não há vedação legal à restrição, mas sim, um entendimento dos magistrados sobre o alcance do que representa efetivamente o direito de propriedade e, o fato de que, por dispor de meios para cobrar a dívida, seria ilícito adotar outra forma. Com todo o respeito, nossa veemente discordância.

*Código Civil: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

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03 de março, 2017

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas Relações entre Condomínio e Empresas Prestadoras de Serviços.

postado por Luciana de Abreu Miranda

Muito se discute na doutrina e jurisprudência a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas ações judiciais em que o condomínio integra o polo da demanda.

A jurisprudência de forma massiva já entende pela inaplicabilidade da aludida norma protetiva quando a ação é proposta por um condômino em face do condomínio, vez que este não pode ser enquadrado como um fornecedor / prestador de serviços ou produtos e tampouco o condômino ser equiparado a um “consumidor final” como o CDC exige para formar a relação consumerista. Aliás, convém ressaltar que o condomínio nada mais é do que a comunhão de interesses, inexistindo o objetivo de lucro.

Por outro lado, situação completamente diversa é quando o condomínio, representando os condôminos, propõe ação em face de empresa com a qual deteve ou ainda detém relação jurídica.

No final de 2016, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, ao analisar ação proposta por condomínio em face de uma construtora, entendeu pela aplicação da legislação consumerista para a resolução do conflito.

No caso em comento, o condomínio, com base no CDC, requereu a inversão do ônus da prova, cujo pedido foi negado em 1ª e 2ª instâncias sob o fundamento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo na forma prevista no mencionado código.

Contudo, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, da 3ª Turma do STJ, acolheu o recurso interposto pelo condomínio por entender que o conceito de consumidor deve ser interpretado de forma ampla, como inclusive prevê a norma legal. Isso porque, o condomínio nada mais faz na referida ação do que atuar em nome de todos os condôminos, os quais, se ajuizassem ações individuais, estariam protegidos pela legislação consumerista.

Com primazia, o Ministro Relator ressalta que a interpretação dada pelo Tribunal de origem de inaplicabilidade do CDC sob o mero motivo de os interesses dos condôminos estarem sendo pleiteados em comunhão, “vai de encontro a toda a principiologia do Código de Defesa do Consumidor seja no plano material (conceito amplo de consumidor), seja no plano processual (estímulo à tutela coletiva).”

Dessa forma, quando atuando na defesa dos interesses dos seus condôminos, os quais estariam acobertados pelo CDC em eventuais ações individuais, o condomínio deve ser equiparado ao consumidor, considerando-o como destinatário final do serviço prestado.

Fonte: STJ – REsp 1.560.728/MG (2015/0256835-7).

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22 de dezembro, 2016

Qual é o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial?

postado por Jacques Malka Y Negri

No cenário brasileiro atual, muitos condôminos estão deixando para pagar mais tarde as contribuições condominiais. Fazem isso por falta de recursos imediatos e porque pagar com atraso, no caso, terá um custo agregado baixo. Essencialmente a multa de 2% (dois por cento) e os juros de 1% (um por cento) ao mês. Convenhamos mais em conta do que os encargos do cheque especial.

Do outro lado, o Condomínio acaba retardando os procedimentos judiciais de cobrança, por diversas razões, uma delas atrelada ao custo do processo e ao longo tempo de tramitação. Sim, a Justiça continua muito lenta, mesmo com as recentes inovações trazidas para ações de cobrança desta natureza – que mencionaremos ao final deste trabalho.

Neste artigo, o tema abordado é a prescrição, ou seja, até que momento poderá ser ajuizada uma ação executiva, sem a perda do direito de ação conferida por lei ao credor.

Muita controvérsia se estabeleceu sobre o assunto, colocando frente a frente, 2 (dois) artigos de uma mesma legislação, o Código Civil.

Confiram-se os artigos:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Art. 206. Prescreve:

parágrafo 5o Em cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

Demorou até que ficasse assentado que prevalecerá a regra do artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é mesmo de cinco anos, a contar do dia seguinte ao inadimplemento de cada prestação nos casos regidos pelo Código Civil de 2002. A decisão foi unânime pelos membros que compõem a 2ª Seção do STJ, nos autos do Recurso Especial nº. 1.483.930 – DF (2014/0240989-3).

Por conseguinte, restou aprovada a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Entenderam os Senhores Ministros, que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

O departamento de notícias do STJ esclareceu que “o ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.”

De fato, o Ministro Luis Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.

Necessário lembrar que já existiam precedentes sobre o tema no próprio STJ, sendo destacado o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos.

Doravante, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.

Finalizando, vale destacar que o novo CPC (Código de Processo Civil), veio também para tornar mais célere a ação de cobrança das cotas condominiais pela via executiva, valendo conferir o que diz o artigo 784, inciso X, verbis:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Sem dúvida alguma, mesmo diante de uma justiça lenta, a indicação de uma via mais expressa, a denominada Execução, trará saudável contribuição ao cenário dos condomínios, mitigando os prejuízos que experimentam aqueles que se veem obrigados a cobrir déficit decorrente de inadimplemento da cota condominial.

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28 de abril, 2016

Responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em caso de inexistência de registro do compromisso de compra e venda do imóvel.

postado por Jacques Malka Y Negri

Analisando a questão através do julgamento de recursos repetitivos – multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito -, o Superior Tribunal de Justiça, decidiu (Tema: 886) as regras que valerão para casos similares.

Não raro, a pessoa adquire o imóvel, passa a residir no mesmo e não ostenta um título de compra e venda lavrado por escritura pública, devidamente registrado perante o Registro de Imóveis.

As razões para a precariedade da documentação da propriedade são as mais diversas. A partir desta situação concreta, surgem questões que levam à indagação acerca da responsabilidade pessoal sobre o cumprimento das obrigações condominiais. Embora o imóvel responda pela dívida (obrigação “propter rem”), o Condomínio precisa definir contra quem abrirá eventual processo:

a) o proprietário em nome de quem o imóvel está registrado? Ou, b) a pessoa que já comunicou ao condomínio ter adquirido o imóvel, comprovou deter documento válido, embora não sendo uma escritura de compra e venda e já resida no imóvel?

Pois bem, foi firmada pelo STJ no ano de 2015, a tese de que a hipótese “b” acima é a que melhor se encaixa como resposta. Vale conferir o resumo (ementa) da decisão.

EMENTA

[…]

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

[…]

(REsp 1345331 RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

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12 de abril, 2016

Novo CPC – Condomínio pode executar as cotas condominiais em atraso.

postado por Luciana de Abreu Miranda

O novo Código de Processo Civil que entrou em vigor no dia 18/03/2016 traz diversas modificações, visando, primordialmente, promover a celeridade processual a fim de que seja obtida a maior efetividade jurisdicional.

Cabe, nesse momento, analisar uma das principais mudanças dentro do direito imobiliário, notadamente, nas relações condominiais.

No novo código processual, as cotas condominiais, sejam relacionadas às despesas ordinárias ou extraordinárias – desde que previstas na Convenção ou aprovadas em Assembleia Geral – passam a ter força de título executivo extrajudicial, conforme inciso X, do art. 784 do CPC/2015, transcrito a seguir.

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(…)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Cumpre esclarecer que até então – na vigência do CPC de 1973 –, como essas cotas não estavam elencadas no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o condomínio necessitava ajuizar ação de cobrança, o que ocasionava em uma longa fase de conhecimento, com a possibilidade de interposição de diversos recursos pelo condômino inadimplente, muitas das vezes, com mero caráter protelatório, prejudicando sobremaneira o condomínio. Somente após o término dessa fase de conhecimento, o que poderia se perpetuar por muitos anos, o débito enfim era executado.

Com o Novo CPC, o condomínio passa a ter a faculdade de ajuizar diretamente a ação de execução, em que o devedor é citado para efetuar o pagamento no prazo de 3 (três) dias úteis, sob pena de sofrer constrição no seu patrimônio, como a penhora dos bens, inclusive, do imóvel.

O processo começa de um ponto mais avançado, tornando-o mais ágil.

Essa modificação trazida pelo novo CPC é de suma relevância, vez que é inquestionável que as cotas condominiais, quando previstas na Convenção ou então aprovadas na Assembleia, já possuem, por si só, todos os requisitos de existência de um título executivo, vez que são obrigações certas, líquidas e exigíveis, sendo dispensável a deflagração de um extenuante processo de conhecimento para buscar o reconhecimento judicial desses requisitos.

Além disso, há previsão legal de que o condômino deve “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (inciso I, do art. 1.336, do Código Civil).

Assim, inegável o avanço extraordinário trazido pelo novo Código de Processo Civil nessa seara, vez que facilitará em muito a cobrança de tais valores, ao afastar a obrigatoriedade de o condomínio se sujeitar a um longo e desgastante processo de conhecimento para que receba o seu crédito, minimizando o tempo de tramitação dos processos.

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