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25 de maio, 2020

Ação Renovatória de locação não residencial (comercial) durante a pandemia.

postado por Jacques Malka Y Negri

Desde o dia 11 de março de 2020, quando declarada pela OMS a pandemia decorrente do novo Coronavírus (Covid-19), todas as atenções se voltaram para este tema. No Direito, não foi diferente.

Porém, assim como na Saúde, onde as demais enfermidades não deixaram de ocorrer, no Direito, inúmeras relações jurídicas seguiram produzindo efeitos.

No caso aqui tratado, necessário afirmar que, até o presente momento, segue seu curso normal a regra legal estabelecida pela Lei de Locações (8.245/91) segundo a qual, o locatário de imóvel não residencial que pretender renovar o contrato de locação, terá preservado este direito, desde que exercida a pretensão no interregno entre 12 (doze) a 06 (seis) meses do final do contrato.

Certo é que para o exercício deste direito potestativo, deve o locatário respeitar, não apenas o prazo acima, mas, também os requisitos legais, a saber:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Muitos estabelecimentos estão fechados em decorrência do Covid-19, inúmeros aluguéis estão sendo revistos, mas, nem por isso, este importante direito que a lei confere ao locatário deve ser deixado de lado, caso o mesmo tenha interesse em se manter no imóvel, mediante novo prazo e, naturalmente, em situações tais que a renovação não seja obtida consensualmente antes de iniciada a contagem do semestre consumativo.

O eventual fato de que a procura por imóveis esteja temporariamente em baixa não pode servir de motivação para a não propositura da ação. Apostar que o locador jamais se oporá à renovação – inclusive por conta da pandemia – é colocar em risco o próprio direito conferido pelo legislador.

E, quando se fala em legislador, é também necessário dizer, que tramitou no Congresso Nacional, um projeto de lei, o qual foi remetido à sanção presidencial em 21.05.2020. Se aprovado e sancionado irá suspender o curso do prazo mencionado acima.

Com efeito, o mencionado Projeto de Lei nº 1.179/2020 cria o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Objetiva preservar as relações de direito privado, e no ponto que discorre sobre o fluxo de prazos prescricionais e decadenciais, tem no art. 3º, a seguinte redação:

“Art. 3º Os prazos prescricionais consideram-se impedidos ou suspensos, conforme o caso, a partir da vigência desta Lei até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo 1° – Este artigo não se aplica enquanto perdurarem as hipóteses específicas de impedimento, suspensão e interrupção dos prazos prescricionais previstas no ordenamento jurídico nacional.

Parágrafo 2° – Este artigo aplica-se à decadência, conforme ressalva prevista no art. 207 do Código Civil”.

Dito isso, somente uma nova lei, poderá suspender o transcurso do prazo que a legislação em vigor prevê para o exercício da ação renovatória.

Por fim, mas, não menos importante, através desta ação, o locatário poderá não apenas perseguir a renovação do contrato, mas, igualmente, a adequação do valor do aluguel ao momento, através da fixação de aluguel provisório.

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