Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

A velocidade com que as coisas acontecem e se propagam na atualidade estimulam a nossa equipe a compartilhar com vocês informações e opiniões. Junte-se a nós.

06 de agosto, 2018

Validade de Penhora de Bem de Família pertencente a Fiador em Contrato de Locação.

postado por Jacques Malka Y Negri

A Lei 8.009/90 discorre sobre a impenhorabilidade do bem de família, assim entendido aos olhos da lei como “imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar”.

Naquele momento, surgiu um sério problema para os contratos de locação em geral. Desde então, os locadores passaram a exigir do locatário, fiadores com mais de um imóvel e, com isso, o mercado se retraiu.

Para corrigir a distorção, já no assunto seguinte, com o advento da Lei 8.245/91, a qual reformulou matérias relacionadas à locação de imóveis urbanos, criou-se uma exceção, para tonar claro que a impenhorabilidade tratada pela Lei 8.009/90 seria afastada “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” (inciso VII, artigo 3º da Lei 8.009/90).

Se de um lado a flexibilização legal trouxe de volta a possibilidade para que fiadores proprietários de um único bem passassem a integrar os contratos de locação, de outro, os mesmos também passaram a nutrir o justo receio de que a inadimplência de seu afiançado, o locatário, lhe custasse a única moradia. E mais cruel ainda, por saberem, que, mesmo o locatário sendo eventualmente proprietário de único bem, este imóvel – do locatário – não poderia ser chamado para responder à dívida, por estar protegido pela mesma lei que passou a permitir a penhora do único bem do fiador.

De toda sorte, as eventuais mazelas e paradoxos legais, acabariam por se amoldar nas relações entre locatário e fiador. Sim, porque se fosse tão importante ao primeiro obter um fiador, e sendo ele locatário, também proprietário, teria como assegurar ao fiador, que seu imóvel, também estaria comprometido. Isso porque não há vedação legal, por exemplo, para que o locatário, espontaneamente, ofereça ao fiador em hipoteca seu imóvel familiar. Aliás, há na Lei nº. 8.009/90 o seguinte dispositivo excludente de impenhorabilidade: “para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar” (inciso V, artigo 3º da Lei 8.090/90).

O tempo passou e o assunto chegou aos Tribunais. Fiadores executados reclamavam que a Lei do Inquilinato estaria violando a garantia constitucional do direito à moradia.

A matéria restou pacificada no STJ, através da Súmula 549, verbis: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

O festejado Professor Sylvio Capanema de Souza, esclareceu então: “consolida-se, assim, o entendimento da lei nº. 8.245/91, no que se refere à possibilidade de se penhorar um único imóvel residencial do fiador de contrato de locação, dispositivo que foi criado para facilitar o acesso à locação, permitindo que o locador aceite fiador que só tenha um único imóvel residencial” (In “A Lei do Inquilinato Comentada”, p. 455, 10ª edição, Forense).

Todavia, em junho do corrente, o STF reacendeu luzes sobre o tema, vedando a penhora no caso de imóvel residencial garantidor de locação comercial. Confira-se a descrição do julgamento no RE 605.709/SP.

Decisão: A Turma, por maioria, deu provimento ao recurso extraordinário, nos termos do voto da Ministra Rosa Weber, Redatora para o acórdão, vencidos os Ministros Dias Toffoli, Relator, e Luís Roberto Barroso. Não participou, justificadamente, deste julgamento, o Ministro Alexandre de Moraes. Presidiu, este julgamento, o Ministro Marco Aurélio. Primeira Turma, 12.6.2018

Ao nosso sentir, a decisão comentada representa um ponto fora da curva, destoando dos precedentes anteriores.

Como já explicado acima, a Lei nº. 8.009/90, alterada pela 8.245/91, é clara ao excluir da impenhorabilidade a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Na legislação, não há qualquer restrição sobre se tratar de imóvel único e destinado a moradia da família e, tampouco ser o locatário comercial ou residencial.

Esta decisão do STF foi proferida por maioria de votos, dentro de uma Turma, ou seja, reflete o entendimento de apenas três ministros, mas, para o caso julgado é suficiente.

No entanto, não tem poder vinculante, isto é, ao menos por ora, não obriga a que os demais magistrados a sigam.

Acredita-se que em algum momento, o Plenário do STF, será provocado a uniformizar a jurisprudência, a partir deste lamentável precedente.

Não obstante, neste cenário de instabilidade, a recomendação mais segura é exigir fiador com ao menos dois imóveis, valendo frisar, uma vez mais, que locações existentes ou futuras, com fiador proprietário de único imóvel, não necessariamente afastarão a obrigação de pagar pela inadimplência do locatário.

O cuidado, contudo, nestes casos, direciona para a recomendação de ajuizar ação de despejo com mais celeridade, evitando acúmulo de dívida passível de não ser satisfeita.

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30 de maio, 2018

Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor

postado por Jacques Malka Y Negri

Alguns doutrinadores, defendem a tese de que em situações tais na qual o consumidor enfrenta problemas relacionados ao consumo de um produto ou aquisição de um serviço e não consiga solução a contento, faça jus a uma reparação pecuniária.

Usualmente, estes aborrecimentos estão dentro do conceito de dano moral. Não obstante, há quem proponha se tratar de algo que mereça uma terminologia mais específica. No caso, sempre que o consumidor for compelido a ir além do que se espera diante de um problema, induvidoso, estará empregando seu tempo em prol de uma questão para a qual o fornecedor devesse ser o primeiro a tentar evitar. Sim, porque para além do aborrecimento causado em relação ao defeito do produto ou da prestação do serviço, agora o consumidor ainda deverá reservar tempo para solucionar algo para o que não deu causa.

Com efeito, ao invés de estar trabalhando, em lazer ou onde e como o aprouver, o cliente lesado se depara com a necessidade de ir atrás da solução.

Exatamente esse infortúnio, esse aborrecimento adicional, é denominado como “desvio produtivo do consumidor”. Não deixa de ser um abalo de natureza moral e, neste compasso, abre portas para postulação de uma indenização pecuniária.

Em quatro situações específicas o Superior Tribunal de Justiça enfrentou a questão.

Na primeira, em março de 2017, a Ministra Relatora Fatima Nancy Andrigui, manteve a condenação de uma empresa de varejo a acatar produtos com defeitos, além do abusivo – e reduzido – prazo de 3 dias para troca, obrigando a empresa que faça o encaminhamento ao fabricante, quando respeitados os prazos legais. Assinalou no voto ter sido provado a perda injusta e intolerável do tempo útil do consumidor, após frustradas tentativas frente ao comerciante. Caso clássico de prejuízo de tempo desperdiçado. Concluiu o voto no sentido de tocar ao consumidor a livre escolha entre ao que denominou “alternativa menos onerosa” de enviar o produto defeituoso ao comerciante ou diretamente ao fabricante. (Resp 1.634.851/ RJ).

Na segunda, julgada em setembro de 2017, o Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino, enfrentou um caso envolvendo prestação de serviços de hospedagem e manutenção de site, onde, verificado o defeito na prestação de serviços, inexistiu pronta solução aos problemas constatados.  A indenização por todos os dissabores experimentados, aliados ao tempo dedicado, resultou na importância de R$10.000,00. (Resp. 1.132.385/SP).

No terceiro processo, julgado em março de 2018, o Ministro Relator Antonio Carlos Ferreira confirmou o direito sobre a indenização em processo ajuizado contra empresa fabricante de automóvel, diante de vícios de fabricação. Tratava-se de carro zero quilômetro que, pouco depois da aquisição, apresentou sérios problemas na ignição eletrônica, obrigando o consumidor a sucessivas idas à oficina, até que solucionado o problema. Diante do imenso périplo até o reparo, entendeu-se que o tempo exageradamente gasto merecia ser objeto de indenização no valor de R$15.000,00 (REesp. 1.241.259/SP).

No quarto e mais recente julgamento no STJ, em abril de 2018, o Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze debruçou-se sobre recurso interposto por uma instituição bancária, condenada por instância inferior a indenizar consumidor este devedor de contrato de mútuo e com os recursos disponíveis em conta para o débito das parcelas, posto ter sido penalizado em razão de erro do banco que, além não proceder aos respectivos débitos, impôs pesada cominação moratória. Houve o reconhecimento da desídia do credor, assim como o enorme transtorno causado ao consumidor, o qual precisou recorrer de uma vez ao Poder Judiciário para compelir o Banco a cumprir com a sua obrigação. O Ministro, em seu voto, expressamente reconheceu a aplicação da Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, privada a parte contratante de tempo relevante, que, ao invés de dedicado às suas atividades, voltou-se para o Banco. Para este processo, a indenização restou fixada em R$5.000,00 (Resp. 1.260.458/SP).

Como visto, há um encaminhamento sendo bem sedimentado no STJ sobre o aqui tratado. Contudo, as indenizações ainda se encontram em patamares modestos. Mesmo não devendo a indenização por danos morais ser tratada como fonte de enriquecimento, deve ter o condão de desestimular a prática do ato ilícito

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16 de maio, 2018

Desconsideração da Personalidade Jurídica e o CPC de 2015.

postado por Jacques Malka Y Negri

Em 17 de abril de 2014, tratamos deste tema no Blog. Vale conferir o escrito:

http://malkaynegriadvogados.com.br/empresas/ausencia-de-bens-e-dissolucao-irregular-da-empresa-nao-autorizam-desconsideracao-da-personalidade-juridica

Hoje, retomamos o assunto, tendo em vista que o Código de Processo Civil de 2015 trata da matéria.

Não obstante, necessário, em primeiro lugar, distinguir a temática posta como título, no Código Civil (CC), assim como no Código de Processo Civil (CPC). O que está no primeiro Codex, não exclui o conteúdo do segundo, ou vice-versa.

Como é sabido, no Código Civil, encontramos assuntos de natureza material, também chamada de substantiva. No Código de Processo Civil, estão os assuntos de natureza procedimental, ou adjetiva.

Sendo assim, tudo quanto se refira às condições para a desconsideração de uma personalidade jurídica deve ser analisado à luz do CC, especificamente no artigo 50, a saber:

“Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.”

Uma vez preenchidos os requisitos do artigo 50 acima mencionado, então, haverá de ser observado o procedimento preconizado pelos artigos 133 a 137 do CPC.

Feitas estas observações preliminares, trazemos à baila recente julgamento, em que o STJ revisitou o tema, agora já na vigência do CPC de 2015, para reafirmar que a inexistência ou a não localização de bens da pessoa jurídica não caracteriza, por si só, quaisquer dos requisitos previstos no art. 50 do Código Civil, tal qual dissemos no trabalho publicado em abril/14.

Portanto, não pode o Juiz exigir, para instauração do procedimento incidental de desconsideração de personalidade jurídica, a comprovação da inexistência de bens, justamente porque este não é um requisito legal, nos termos do artigo 50 do CC. Nesta toada, afirmou no STJ o Min. Luis Felipe Salomão, verbis:

É possível afirmar, ademais, que além de a constatação da insolvência não ser suficiente à desconsideração – para o caso do art. 50 do CC -, com mais razão a inexistência de bens do devedor não pode ser condição para instauração do procedimento que objetiva aquela decretação.”

Forte neste entendimento, o STJ, ao analisar um caso concreto, cassou decisão de 2ª instância para admitir, frise-se, o processamento do incidente, onde então, o requerente deverá se desincumbir do ônus de provar, por exemplo, o desvio de finalidade ou a confusão patrimonial, almejando alcançar bens particulares dos sócios.

O Ministro Salomão, arrematou seu entendimento, sem entrar no mérito de ser ou não o caso de desconsideração, asseverando que:

“Se a insolvência não é pressuposto para decretação da desconsideração da personalidade jurídica, não pode ser considerada, por óbvio, pressuposto de instauração do incidente ou condição de seu regular processamento.”

A decisão da 4ª Turma do STJ foi unânime.

Processo: REsp: 1.729.554 / SP

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22 de dezembro, 2016

Qual é o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial?

postado por Jacques Malka Y Negri

No cenário brasileiro atual, muitos condôminos estão deixando para pagar mais tarde as contribuições condominiais. Fazem isso por falta de recursos imediatos e porque pagar com atraso, no caso, terá um custo agregado baixo. Essencialmente a multa de 2% (dois por cento) e os juros de 1% (um por cento) ao mês. Convenhamos mais em conta do que os encargos do cheque especial.

Do outro lado, o Condomínio acaba retardando os procedimentos judiciais de cobrança, por diversas razões, uma delas atrelada ao custo do processo e ao longo tempo de tramitação. Sim, a Justiça continua muito lenta, mesmo com as recentes inovações trazidas para ações de cobrança desta natureza – que mencionaremos ao final deste trabalho.

Neste artigo, o tema abordado é a prescrição, ou seja, até que momento poderá ser ajuizada uma ação executiva, sem a perda do direito de ação conferida por lei ao credor.

Muita controvérsia se estabeleceu sobre o assunto, colocando frente a frente, 2 (dois) artigos de uma mesma legislação, o Código Civil.

Confiram-se os artigos:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Art. 206. Prescreve:

parágrafo 5o Em cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

Demorou até que ficasse assentado que prevalecerá a regra do artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é mesmo de cinco anos, a contar do dia seguinte ao inadimplemento de cada prestação nos casos regidos pelo Código Civil de 2002. A decisão foi unânime pelos membros que compõem a 2ª Seção do STJ, nos autos do Recurso Especial nº. 1.483.930 – DF (2014/0240989-3).

Por conseguinte, restou aprovada a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Entenderam os Senhores Ministros, que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

O departamento de notícias do STJ esclareceu que “o ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.”

De fato, o Ministro Luis Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.

Necessário lembrar que já existiam precedentes sobre o tema no próprio STJ, sendo destacado o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos.

Doravante, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.

Finalizando, vale destacar que o novo CPC (Código de Processo Civil), veio também para tornar mais célere a ação de cobrança das cotas condominiais pela via executiva, valendo conferir o que diz o artigo 784, inciso X, verbis:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Sem dúvida alguma, mesmo diante de uma justiça lenta, a indicação de uma via mais expressa, a denominada Execução, trará saudável contribuição ao cenário dos condomínios, mitigando os prejuízos que experimentam aqueles que se veem obrigados a cobrir déficit decorrente de inadimplemento da cota condominial.

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12 de abril, 2016

Novo CPC – Condomínio pode executar as cotas condominiais em atraso.

postado por Luciana de Abreu Miranda

O novo Código de Processo Civil que entrou em vigor no dia 18/03/2016 traz diversas modificações, visando, primordialmente, promover a celeridade processual a fim de que seja obtida a maior efetividade jurisdicional.

Cabe, nesse momento, analisar uma das principais mudanças dentro do direito imobiliário, notadamente, nas relações condominiais.

No novo código processual, as cotas condominiais, sejam relacionadas às despesas ordinárias ou extraordinárias – desde que previstas na Convenção ou aprovadas em Assembleia Geral – passam a ter força de título executivo extrajudicial, conforme inciso X, do art. 784 do CPC/2015, transcrito a seguir.

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(…)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Cumpre esclarecer que até então – na vigência do CPC de 1973 –, como essas cotas não estavam elencadas no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o condomínio necessitava ajuizar ação de cobrança, o que ocasionava em uma longa fase de conhecimento, com a possibilidade de interposição de diversos recursos pelo condômino inadimplente, muitas das vezes, com mero caráter protelatório, prejudicando sobremaneira o condomínio. Somente após o término dessa fase de conhecimento, o que poderia se perpetuar por muitos anos, o débito enfim era executado.

Com o Novo CPC, o condomínio passa a ter a faculdade de ajuizar diretamente a ação de execução, em que o devedor é citado para efetuar o pagamento no prazo de 3 (três) dias úteis, sob pena de sofrer constrição no seu patrimônio, como a penhora dos bens, inclusive, do imóvel.

O processo começa de um ponto mais avançado, tornando-o mais ágil.

Essa modificação trazida pelo novo CPC é de suma relevância, vez que é inquestionável que as cotas condominiais, quando previstas na Convenção ou então aprovadas na Assembleia, já possuem, por si só, todos os requisitos de existência de um título executivo, vez que são obrigações certas, líquidas e exigíveis, sendo dispensável a deflagração de um extenuante processo de conhecimento para buscar o reconhecimento judicial desses requisitos.

Além disso, há previsão legal de que o condômino deve “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (inciso I, do art. 1.336, do Código Civil).

Assim, inegável o avanço extraordinário trazido pelo novo Código de Processo Civil nessa seara, vez que facilitará em muito a cobrança de tais valores, ao afastar a obrigatoriedade de o condomínio se sujeitar a um longo e desgastante processo de conhecimento para que receba o seu crédito, minimizando o tempo de tramitação dos processos.

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