Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

A velocidade com que as coisas acontecem e se propagam na atualidade estimulam a nossa equipe a compartilhar com vocês informações e opiniões. Junte-se a nós.

23 de agosto, 2017

Logradouro Público – Fechamento ao Tráfego

postado por Jacques Malka Y Negri

Muito se discutiu ao longo dos últimos anos, sobre a possibilidade de fechamento de ruas e vilas ao tráfego de veículos estranhos aos moradores.

Os argumentos em sentido contrário, estavam calcados essencialmente no fato de que o fechamento aqui analisado, retrataria privatização ilegal de espaço público.

Com efeito, o administrativista, Hely Lopes Meirelles, preleciona que “(…) no uso comum do povo os usuários são anônimos, indeterminados, e os bens utilizados o são por todos os membros da coletividade – uti universi -, razão pela qual ninguém tem o direito ao uso exclusivo ou a privilégios na utilização do bem: o direito de cada indivíduo limita-se à igualdade com os demais na fruição do bem ou no suportar os ônus dele resultantes. Pode-se dizer que todos são iguais perante os bens de uso comum do povo”.

Em sentido favorável, o fato de que ao Município, no exercício regular de seu dever, caberia autorizar o fechamento, observado o devido processo legal em âmbito administrativo. O aspecto segurança, sem dúvida alguma, sempre foi, senão o mais importante, uma das principais motivações ao fechamento.

Como é de conhecimento geral, normas devem ser seguidas e interpretadas com razoabilidade. Não por outra razão, e aqui estudando apenas a legislação do Rio de Janeiro, o Decreto Municipal n.º 14.618/96 trouxe balizas para o enfrentamento da questão, de maneira que o logradouro pretendido fechar, não deve servir ao trânsito de veículos de transporte coletivo e de carga; não deve servir de ligação a outros logradouros pertencentes ao sistema viário e não deve estar localizado aonde funcionem escolas ou hospitais públicos, serviços ou praças públicas.

Uma vez autorizado o fechamento, obrigatória a aposição de placa indicativa da natureza pública do logradouro e do direito de livre acesso e utilização por todos os cidadãos. Ademais, de observação obrigatória meios que jamais restrinjam o direito de ir e vir dos cidadãos.

Entretanto, o assunto jamais foi matéria pacífica, seja por descumprimento das normas legais acima citadas, seja até mesmo pela ausência de autorização legal para o fechamento almejado.

Provocado, o Poder Judiciário se inclinava no sentido de manter o fechamento que “não interfere no funcionamento das áreas adjacentes, tais como hospitais, escolas etc., vez que não serve o local de ligação a outros logradouros e não há notícias de reclamações, assim como a abertura dos portões aos munícipes não traduz qualquer utilidade pública” (Apelação Cível nº. 0168944-69.2014.8.19.0001 – 21ª Câmara Cível”)

Por tais razões, acredita-se que no intuito de esgotar a regulação da matéria, foi editada a Lei Municipal nº. 6.206, de 21/06/2017, a qual “dispõe sobre o fechamento ao tráfego de veículos estranhos aos moradores de vilas, ruas sem saída e travessas com características de rua sem saída ”.

Importante transcrever o artigo 3º da referida lei, para esclarecer as condições (premissas) básicas ao fechamento:

Art. 3º As vilas e ruas sem saída, bem com as ruas e travessas com características de ruas sem saída, que são passíveis de fechamento, deverão necessariamente:

I – ter apenas usos residenciais;

II – não apresentar mais de dez metros de largura de leito carroçável;

III – servir de passagem exclusivamente para as casas nelas existentes, vedado o fechamento quando servir de passagem única a outros locais, especialmente a áreas verdes de uso público, a áreas institucionais ou a equipamentos públicos, salvo se houver termo de permissão de uso, em vigor, para o respectivo patrimônio público. ”

Portanto, qualquer outra situação que não se enquadre na hipótese do transcrito artigo terceiro, deixará de receber a proteção legal para autorização de fechamento.

A nova legislação deixou muito claro o indisputável direito de ir e vir dos pedestres, obrigando a construção de calçadas próprias para tanto, sem qualquer obstáculo. Porém, por questões de segurança, excepcionou a livre passagem de pedestres entre 22h e 7h.

A respeito da documentação necessária para o pedido de fechamento – que continuará a ser endereçado ao Poder Executivo Municipal – realçamos a necessidade de que contenha anuência expressa ao fechamento, subscrita no mínimo por 70% (setenta por cento) dos proprietários dos imóveis envolvidos no fechamento.

A autorização será negada se for constatada pela análise administrativa, pela existência de reflexo negativo de qualquer natureza. Por outro lado, deferido o pedido, a administração municipal indicará a forma de fechamento, assim como, se houver necessidade, das obras de adequação e, ainda, a sinalização do local.

Maiores detalhes, virão através de Decreto a ser editado pelo Poder Executivo em 90 dias, contados de 22/06/2017.

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19 de maio, 2017

Alguém já pediu para você ser fiador?

postado por Jacques Malka Y Negri

Exatamente como diz o artigo 818 do Código Civil, “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. ”

Neste rápido estudo, vamos nos concentrar nas fianças que garantem os contratos de locação de imóveis.

A Lei nº. 8.245/91, também conhecida como a Lei do Inquilinato, prevê dentre as modalidades de garantia do cumprimento da obrigação, a fiança. Usualmente e, também por força do que dispõe o artigo 39 da referida legislação, os contratos determinam que todas as obrigações assumidas pelo fiador, se estendam até a entrega das chaves e o fiador, ao assinar o contrato, renuncia a certos benefícios legais, que em princípio, permitiriam primeiramente a execução de bens do devedor.

O credor coloca o fiador em posição de principal e solidário pagador, sendo o garantidor, personagem de extrema importância no contrato de locação.

A partir destas duras e rígidas regras, pergunta-se: – a obrigação do fiador é permanente mesmo? Vai além do prazo contratualmente ajustado? O fiador também está obrigado a pagar por alugueis majorados sem a sua anuência?

Pois bem, se de um lado, a lei determina que o fiador se obrigue até a entrega das chaves do imóvel, ainda que isso ocorra além do prazo contratual, também criou uma porta de saída para esta hipótese, posto que a fiança é ato de caráter essencialmente gratuito, de favor. Com efeito, uma vez que o prazo de vigência do contrato seja atingido e o locatário permaneça na posse do imóvel sem a oposição do locador, é sabido que a locação está prorrogada por tempo indeterminado, mantidas, porém as cláusulas contratuais – exceto e por óbvio a do prazo de vigência por tempo determinado. E neste caso específico, poderá o fiador, atento ao fato, avaliar se permanece ou não como garantidor das obrigações decorrentes da locação.

Optando pela sua retirada, deve o fiador notificar o locador, de forma inequívoca, com arrimo no artigo 40, inciso X da Lei de Locações, a saber:

“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

Outra indagação interessante, diz respeito aos aumentos reais do valor de aluguel ajustados entre Locador e Locatário, sem a anuência do fiador. Observe que não se está abordando questão atinente ao reajuste contratual pelos índices oficiais da inflação, mas sim dos casos de majoração real. E nesta toada, o fiador que não participar do aditamento ao contrato locatício, cujo objetivo era majorar o aluguel, responderá apenas pelo valor originalmente pactuado. Nesta direção o Superior Tribunal de Justiça (STJ), editou a Súmula 214, que diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Em conclusão, denota-se que a obrigação imposta ao fiador não é ilimitada e indeterminada. Mas, para que exerça o legítimo direito de extinguir o contrato de fiança ao tempo do encerramento do prazo de vigência contratual é fundamental e indispensável, notificar por escrito o Locador. Adotada esta providência, se manterá obrigado por mais 120 (cento e vinte) dias, depois não mais.

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05 de abril, 2017

A entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável.

postado por Jacques Malka Y Negri

Diante de um cenário nacional carregado de instabilidade, muitas questões relacionadas à compra e venda de imóveis estão sendo levadas ao Judiciário.

Há situações em que os compradores simplesmente desistem do negócio e, por não concordarem com as cláusulas contratuais que regem o assunto, recorrem judicialmente almejando reembolso do que pagaram, em patamar maior do que contratualmente ajustado. Mas este não é o foco deste artigo.

Hoje trataremos da situação em que a Construtora vai além do prazo para a entrega da obra e em decorrência do atraso, o comprador vem a postular indenização por danos materiais e morais.

Por danos materiais, na hipótese, se entende o que deixou de auferir o comprador como renda, por exemplo, ao não receber a unidade dentro do prazo estipulado e tampouco dentro do prazo de prorrogação avençado. Este prejuízo é denominado de “lucros cessantes”.

Com efeito, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. ” Neste compasso “com a inexecução do contrato pelas recorrentes, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia ter o imóvel rendido acaso tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação das recorrentes tivesse sido tempestivamente cumprida”. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 – SP (2016/0250092-1).

Mas não param por aí os prejuízos. Eventualmente, surgem os danos morais, também conhecidos como danos extrapatrimoniais. No mesmo julgamento acima citado, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que “dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”.

Porém, no julgado que aqui estamos analisando, a inadimplência da construtora foi bem além. Atrasou a entrega da obra e entregou o bem de forma diferente daquela compromissada. E, por isso, o STJ entendeu como caracterizados, além, do dano material, também o dano moral. Senão, veja-se: “A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia”. E mais, “Na presente hipótese, verifica-se que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas sim de entrega em conformação distinta àquela adquirida, pois a unidade imobiliária entregue pelas recorrentes apresentou padrão diferente do adquirido – sem vista para o mar e sem uma suíte. ”

Ora, não há a menor dúvida de que a construtora usou e abusou do direito de infringir o contrato, certa de que sairia impune. Mas não foi isso que aconteceu. Corretamente, a Justiça reconheceu, no caso concreto, a presença de danos materiais e morais.

Concluindo, é muito importante enfatizar, que cláusulas contratuais, por si só, não são – e tampouco representam – garantia para o inadimplemento e atraso injustificado. De um lado, o consumidor deve cumprir com as suas obrigações e de outro, a construtora/incorporadora deve entregar a tempo – e exatamente na forma compromissada – aquilo a que se obrigou.

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03 de março, 2017

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas Relações entre Condomínio e Empresas Prestadoras de Serviços.

postado por Luciana de Abreu Miranda

Muito se discute na doutrina e jurisprudência a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas ações judiciais em que o condomínio integra o polo da demanda.

A jurisprudência de forma massiva já entende pela inaplicabilidade da aludida norma protetiva quando a ação é proposta por um condômino em face do condomínio, vez que este não pode ser enquadrado como um fornecedor / prestador de serviços ou produtos e tampouco o condômino ser equiparado a um “consumidor final” como o CDC exige para formar a relação consumerista. Aliás, convém ressaltar que o condomínio nada mais é do que a comunhão de interesses, inexistindo o objetivo de lucro.

Por outro lado, situação completamente diversa é quando o condomínio, representando os condôminos, propõe ação em face de empresa com a qual deteve ou ainda detém relação jurídica.

No final de 2016, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, ao analisar ação proposta por condomínio em face de uma construtora, entendeu pela aplicação da legislação consumerista para a resolução do conflito.

No caso em comento, o condomínio, com base no CDC, requereu a inversão do ônus da prova, cujo pedido foi negado em 1ª e 2ª instâncias sob o fundamento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo na forma prevista no mencionado código.

Contudo, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, da 3ª Turma do STJ, acolheu o recurso interposto pelo condomínio por entender que o conceito de consumidor deve ser interpretado de forma ampla, como inclusive prevê a norma legal. Isso porque, o condomínio nada mais faz na referida ação do que atuar em nome de todos os condôminos, os quais, se ajuizassem ações individuais, estariam protegidos pela legislação consumerista.

Com primazia, o Ministro Relator ressalta que a interpretação dada pelo Tribunal de origem de inaplicabilidade do CDC sob o mero motivo de os interesses dos condôminos estarem sendo pleiteados em comunhão, “vai de encontro a toda a principiologia do Código de Defesa do Consumidor seja no plano material (conceito amplo de consumidor), seja no plano processual (estímulo à tutela coletiva).”

Dessa forma, quando atuando na defesa dos interesses dos seus condôminos, os quais estariam acobertados pelo CDC em eventuais ações individuais, o condomínio deve ser equiparado ao consumidor, considerando-o como destinatário final do serviço prestado.

Fonte: STJ – REsp 1.560.728/MG (2015/0256835-7).

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22 de dezembro, 2016

Qual é o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial?

postado por Jacques Malka Y Negri

No cenário brasileiro atual, muitos condôminos estão deixando para pagar mais tarde as contribuições condominiais. Fazem isso por falta de recursos imediatos e porque pagar com atraso, no caso, terá um custo agregado baixo. Essencialmente a multa de 2% (dois por cento) e os juros de 1% (um por cento) ao mês. Convenhamos mais em conta do que os encargos do cheque especial.

Do outro lado, o Condomínio acaba retardando os procedimentos judiciais de cobrança, por diversas razões, uma delas atrelada ao custo do processo e ao longo tempo de tramitação. Sim, a Justiça continua muito lenta, mesmo com as recentes inovações trazidas para ações de cobrança desta natureza – que mencionaremos ao final deste trabalho.

Neste artigo, o tema abordado é a prescrição, ou seja, até que momento poderá ser ajuizada uma ação executiva, sem a perda do direito de ação conferida por lei ao credor.

Muita controvérsia se estabeleceu sobre o assunto, colocando frente a frente, 2 (dois) artigos de uma mesma legislação, o Código Civil.

Confiram-se os artigos:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Art. 206. Prescreve:

parágrafo 5o Em cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

Demorou até que ficasse assentado que prevalecerá a regra do artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é mesmo de cinco anos, a contar do dia seguinte ao inadimplemento de cada prestação nos casos regidos pelo Código Civil de 2002. A decisão foi unânime pelos membros que compõem a 2ª Seção do STJ, nos autos do Recurso Especial nº. 1.483.930 – DF (2014/0240989-3).

Por conseguinte, restou aprovada a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Entenderam os Senhores Ministros, que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

O departamento de notícias do STJ esclareceu que “o ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.”

De fato, o Ministro Luis Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.

Necessário lembrar que já existiam precedentes sobre o tema no próprio STJ, sendo destacado o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos.

Doravante, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.

Finalizando, vale destacar que o novo CPC (Código de Processo Civil), veio também para tornar mais célere a ação de cobrança das cotas condominiais pela via executiva, valendo conferir o que diz o artigo 784, inciso X, verbis:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Sem dúvida alguma, mesmo diante de uma justiça lenta, a indicação de uma via mais expressa, a denominada Execução, trará saudável contribuição ao cenário dos condomínios, mitigando os prejuízos que experimentam aqueles que se veem obrigados a cobrir déficit decorrente de inadimplemento da cota condominial.

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