Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

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25 de maio, 2020

Ação Renovatória de locação não residencial (comercial) durante a pandemia.

postado por Jacques Malka Y Negri

Desde o dia 11 de março de 2020, quando declarada pela OMS a pandemia decorrente do novo Coronavírus (Covid-19), todas as atenções se voltaram para este tema. No Direito, não foi diferente.

Porém, assim como na Saúde, onde as demais enfermidades não deixaram de ocorrer, no Direito, inúmeras relações jurídicas seguiram produzindo efeitos.

No caso aqui tratado, necessário afirmar que, até o presente momento, segue seu curso normal a regra legal estabelecida pela Lei de Locações (8.245/91) segundo a qual, o locatário de imóvel não residencial que pretender renovar o contrato de locação, terá preservado este direito, desde que exercida a pretensão no interregno entre 12 (doze) a 06 (seis) meses do final do contrato.

Certo é que para o exercício deste direito potestativo, deve o locatário respeitar, não apenas o prazo acima, mas, também os requisitos legais, a saber:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Muitos estabelecimentos estão fechados em decorrência do Covid-19, inúmeros aluguéis estão sendo revistos, mas, nem por isso, este importante direito que a lei confere ao locatário deve ser deixado de lado, caso o mesmo tenha interesse em se manter no imóvel, mediante novo prazo e, naturalmente, em situações tais que a renovação não seja obtida consensualmente antes de iniciada a contagem do semestre consumativo.

O eventual fato de que a procura por imóveis esteja temporariamente em baixa não pode servir de motivação para a não propositura da ação. Apostar que o locador jamais se oporá à renovação – inclusive por conta da pandemia – é colocar em risco o próprio direito conferido pelo legislador.

E, quando se fala em legislador, é também necessário dizer, que tramitou no Congresso Nacional, um projeto de lei, o qual foi remetido à sanção presidencial em 21.05.2020. Se aprovado e sancionado irá suspender o curso do prazo mencionado acima.

Com efeito, o mencionado Projeto de Lei nº 1.179/2020 cria o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Objetiva preservar as relações de direito privado, e no ponto que discorre sobre o fluxo de prazos prescricionais e decadenciais, tem no art. 3º, a seguinte redação:

“Art. 3º Os prazos prescricionais consideram-se impedidos ou suspensos, conforme o caso, a partir da vigência desta Lei até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo 1° – Este artigo não se aplica enquanto perdurarem as hipóteses específicas de impedimento, suspensão e interrupção dos prazos prescricionais previstas no ordenamento jurídico nacional.

Parágrafo 2° – Este artigo aplica-se à decadência, conforme ressalva prevista no art. 207 do Código Civil”.

Dito isso, somente uma nova lei, poderá suspender o transcurso do prazo que a legislação em vigor prevê para o exercício da ação renovatória.

Por fim, mas, não menos importante, através desta ação, o locatário poderá não apenas perseguir a renovação do contrato, mas, igualmente, a adequação do valor do aluguel ao momento, através da fixação de aluguel provisório.

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27 de abril, 2020

Direito Imobiliário – A construtora vendeu um imóvel a prazo e agora o comprador não consegue honrar. O que fazer?

postado por Jacques Malka Y Negri

No campo contratual, em regra, em decorrência do princípio pacta sunt servanda, os contratos devem ser cumpridos. No entanto, essa força obrigatória com a vinculação das partes encontra no ordenamento jurídico exceção pela Teoria da Imprevisão, haja vista que o contrato deverá ser cumprido rebus sic stantibus, ou seja, “estando as coisas como estão”.

A pandemia que se espalhou mundo afora, sem dúvida alguma, pode ser entendida, na ótica do Direito, como fato inevitável (art. 393 do Código Civil) e, por isso, afeta, inexoravelmente, praticamente todos os tipos de negócios jurídicos. Há casos em que o comprador a prazo de um imóvel, simplesmente não está conseguindo honrar com as suas obrigações. E, lamentavelmente, há situações em que o adquirente, tendo sido contaminado pelo Covid-19 venha a óbito. Com efeito, no momento em que este artigo está sendo redigido (27/04/2020), o Brasil contabiliza mais de 4.000 mortes. É uma tragédia, sem precedentes no mundo moderno, principalmente se imaginarmos que os números são, ainda, crescentes.

Para o caso aqui tratado, reprisamos, uma vez mais, o que desde o início temos recomendado. Agir com boa-fé, transparência, seriedade e lealdade. Esta prática, com toda a certeza, evitará uma ruptura contratual litigiosa e, por óbvio, o processo judicial.

Todavia, não há como assegurar que todos os casos serão resolvidos na linha sugerida. Dito isso, será importante acomodar os ditames legais, até o ponto em que se possa determinar o caminho apropriado.

Basicamente, ao tratar de contratos de promessa de compra e venda firmados entre incorporadoras/construtoras, na qualidade de vendedoras, e pessoas físicas, como compradoras, normalmente envolvendo imóveis vendidos ainda na fase de construção (“imóvel na planta”), trabalharemos com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Daí porque, inicialmente transcrevemos os dispositivos legais a serem aplicados. Confira-se:

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Código Civil

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Código do Consumidor

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Pois bem, o que poderá então acontecer se o comprador não honrar com as prestações?

O vendedor, pretendendo manter o contrato, poderá cobrar a dívida integralmente, cabendo ao comprador comprovar a causa do não pagamento para se valer das opções que veremos nos itens abaixo:

a) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a suspensão temporária do pagamento, a diluição do saldo em prazo maior e até mesmo, a revisão do contrato (arts. 317 e 480 do Código Civil);

b) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a resolução (encerramento) do contrato (art. 478 do Código Civil). Igualmente neste caso, caberá a devolução de parte do valor dispendido pelo comprador.

Em uma segunda hipótese, o próprio alienante poderá optar pela rescisão decorrente do inadimplemento. Todavia, neste caso, nos termos do artigo 53 do Código do Consumidor, deverá restituir parte do preço até então recebido. O percentual e a forma de devolução da quantia dependerão da data que foi firmado o instrumento para compra e venda do imóvel entre as partes

Fato é que os incorporadores dos imóveis vendidos na planta estão atentos, tentando traçar o perfil dos casos, tanto que o “presidente da Trisul, Jorge Cury, diz que identificou duas vertentes. Clientes de imóveis de alto padrão (acima de R$ 650 mil) estão buscando renegociar os pagamentos, enquanto os de médio padrão (entre R$ 250 mil e R$ 650 mil) começaram a pedir o distrato. “A amostragem é pequena, pois a crise veio há apenas duas semanas, mas a tendência é que esses distratos se acentuem. A classe média vinha se recuperando, mas muita gente vai perder emprego e profissionais autônomos vão perder renda”, estima Cury. “Vamos buscar um rearranjo. E nós faremos sem multa e juros, porque temos interesse em manter a venda.” [fonte: www.infomoney.com.br/minhas-financas/consumidor-tenta-renegociar-imoveis-comprados-na-planta-frente-a-pandemia ]

Jacques Malka Y Negri

http://malkaynegriadvogados.com.br/

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28 de março, 2020

STJ – Condomínio não faz jus a indenização por danos morais.

postado por Luciana de Abreu Miranda

No caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), os moradores realizaram uma festa no condomínio para mais de 200 pessoas, desrespeitando as regras internas e perturbando os demais moradores e até mesmo pacientes de um hospital próximo, os quais tiveram que ser sedados em virtude do som alto ao longo de toda a madrugada.

Em que pese a Ministra Relatora Nancy Andrighi reconhecer que os fatos são “inegavelmente lamentáveis, repulsivos e estarrecedores, ante o completo menoscabo com as regras de convivência”, por ser um ente despersonalizado, o condomínio não possui honra objetiva apta a ser maculada de forma que justifique indenização a título de danos morais.

Assim, cabível a aplicação das sanções administrativas, podendo-se até mesmo, com base em doutrina abalizada, buscar a exclusão do condômino antissocial na forma que autoriza a legislação.

Em relação aos danos morais sofridos, entendeu o STJ que somente os condôminos detêm legitimidade para pleitear respectiva indenização em virtude de ato praticado por outro morador.

Porém, não se pode deixar de ressaltar a existência de considerável controvérsia doutrinária acerca da natureza jurídica do condomínio edilício. Isso porque, diante das novas necessidades sociais, tal ente possui uma série de interesses sociais e econômicos complexos, envolvendo terceiros, razão pela qual, ante uma leitura dos institutos do direito civil, defende, parte da doutrina, o reconhecimento da sua personalidade jurídica.

Aliás, tampouco no STJ este tema é pacificado. As Turmas que compõem a 1ª Seção, especializada em direito tributário, entendem que os condomínios devem ser tratados como pessoa jurídica para tais fins. Por outro lado, na 2ª Seção – especializada em direto civil – prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados.

Sem sombra de dúvidas, tais tratamentos diferenciados acarretam notória insegurança jurídica, sendo de suma relevância a pacificação da natureza jurídica do condomínio até mesmo no intuito de garantir maior segurança e certeza.

Fonte: REsp 1.736.593 / SP

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22 de agosto, 2019

Imóvel – Rescisão. Cláusula de perda total de valores pagos proposta pelo próprio comprador é reconhecida como válida pelo STJ

postado por Luciana de Abreu Miranda

No dia 06.08.2019, a 3ª Turma do STJ reconheceu como válida cláusula penal proposta pelos próprios compradores de um imóvel que previa a perda total dos valores pagos em caso de inadimplemento da obrigação assumida, em respeito ao princípio da Boa-fé Objetiva e da vedação de comportamento contraditório.

No caso em comento, diante da dificuldade em pagar as parcelas decorrentes da compra de um imóvel e, com o objetivo de evitar a resolução do contrato, por sugestão dos compradores, as partes realizaram termo aditivo ao instrumento de promessa de compra e venda, com a inclusão de cláusula penal, no qual estes reconheciam a dívida então existente e, ao mesmo tempo, assumiam o compromisso de quitá-la. Como penalidade, caso não cumprida a obrigação de pagar, os vendedores reteriam as parcelas pagas a título de perdas e danos, ficando o negócio rescindido por culpa do adquirente.

Ocorre que mesmo assim, restaram os compradores inadimplentes, perdendo os valores já pagos na forma estabelecida no aditivo. Por não concordarem com essa retenção – antes por eles proposta -, ajuizaram ação pleiteando a restituição dessa quantia ou, ao menos, a sua redução, tese que foi rechaçada pelo STJ.

Vale transcrever trecho do voto do Ministro Relator Villas Bôas Cueva: “No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas para depois pleitear a anulação do negócio jurídico”.

Assim, por unanimidade, foi ratificada a perda integral dos valores pagos.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.690 –  DF (2018/0030908-1)

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Para-Terceira-Turma–clausula-de-perda-total-de-valores-pagos-proposta-pelo-proprio-comprador-e-valida.aspx

Íntegra do acordão:

https://documentcloud.adobe.com/link/track?uri=urn%3Aaaid%3Ascds%3AUS%3A0236898b-6416-4cae-a377-b8f4d0572a31

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25 de junho, 2019

Compra e Venda de imóvel. Rescisão pelo adquirente. Juros moratórios em favor do desistente. Termo inicial.

postado por Luciana de Abreu Miranda

Não há dúvidas que os contratos envolvendo imóveis adquiridos na planta vêm gerando enormes embates judiciais, como, aliás, já noticiado em diversas oportunidades por nós.

Diversas questões já foram julgadas pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive através do rito dos recursos repetitivos, nos quais, as teses firmadas pelo aludido tribunal superior vinculam a todos os juízos. Aliás, não há dúvida que tal técnica é de suma relevância para pacificar os temas e, com isso, gerar segurança jurídica nas relações existentes.

Como exemplo, podemos mencionar a devolução da comissão de corretagem, a inversão da cláusula penal quando a rescisão ocorre por culpa da construtora/incorporadora, a restituição de parte do valor pago pelo consumidor na hipótese de este dar causa ao encerramento da relação, dentre várias outras matérias.

Desta vez, o Superior Tribunal de Justiça foi instado a se manifestar sobre o “termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador” – Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF).

Veja que trata dos casos em que o consumidor dá causa à rescisão, ou seja, a promitente vendedora está cumprindo com os termos do contrato celebrado entre as partes.

O debate desafia a definição do momento em que a construtora e/ou incorporadora é constituída em mora pela não devolução de parte das quantias pagas pelo consumidor. De um lado, as empresas defendem como termo inicial o trânsito em julgado da decisão que determina a aludida restituição sob o fundamento de que, antes disso, não seria possível cogitar mora no cumprimento da obrigação. De outro lado, o consumidor busca pela aplicação dos juros de mora a partir da notificação de rescisão do contrato pelo promitente comprador ou, caso este não tenha ocorrido, da citação da empresa ré.

No momento, a prevalência do STJ está no acolhimento do entendimento defendido pelas empresas.

Considerando a multiplicidade de recursos envolvendo tal matéria e a existência de decisões conflitantes nos tribunais estaduais, a Corte Especial a afetou sob o rito dos recursos repetitivos. Contudo, ante as especificidades, não determinou a suspensão de demandas em trâmite que possuam este objeto.

No dia 12/06/2019 iniciou-se o julgamento do tema pela 2ª Seção, tendo o Ministro Relator Moura Ribeiro proposto aos demais integrantes que seja revisto a posição até o momento prevalente no STJ – fluência a partir do trânsito em julgado –, posto que essa postergação, na prática, configura um incentivo à adoção de comportamento protelatório pelo devedor.

Por tal motivo, apresentou como tese que o termo inicial dos juros moratórios seja a citação da promitente vendedora, salvo anterior interpelação por parte do consumidor.

Após o voto do Ministro Relator, a Ministra Maria Isabel Galloti pediu vista, não havendo previsão de quando retornará o julgamento.

Seguiremos acompanhando e atualizando os nossos leitores.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI304312,61044-STJ+Relator+fixa+citacao+para+inicio+dos+juros+de+mora+devidos+por

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