Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

A velocidade com que as coisas acontecem e se propagam na atualidade estimulam a nossa equipe a compartilhar com vocês informações e opiniões. Junte-se a nós.

25 de maio, 2020

Ação Renovatória de locação não residencial (comercial) durante a pandemia.

postado por Jacques Malka Y Negri

Desde o dia 11 de março de 2020, quando declarada pela OMS a pandemia decorrente do novo Coronavírus (Covid-19), todas as atenções se voltaram para este tema. No Direito, não foi diferente.

Porém, assim como na Saúde, onde as demais enfermidades não deixaram de ocorrer, no Direito, inúmeras relações jurídicas seguiram produzindo efeitos.

No caso aqui tratado, necessário afirmar que, até o presente momento, segue seu curso normal a regra legal estabelecida pela Lei de Locações (8.245/91) segundo a qual, o locatário de imóvel não residencial que pretender renovar o contrato de locação, terá preservado este direito, desde que exercida a pretensão no interregno entre 12 (doze) a 06 (seis) meses do final do contrato.

Certo é que para o exercício deste direito potestativo, deve o locatário respeitar, não apenas o prazo acima, mas, também os requisitos legais, a saber:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Muitos estabelecimentos estão fechados em decorrência do Covid-19, inúmeros aluguéis estão sendo revistos, mas, nem por isso, este importante direito que a lei confere ao locatário deve ser deixado de lado, caso o mesmo tenha interesse em se manter no imóvel, mediante novo prazo e, naturalmente, em situações tais que a renovação não seja obtida consensualmente antes de iniciada a contagem do semestre consumativo.

O eventual fato de que a procura por imóveis esteja temporariamente em baixa não pode servir de motivação para a não propositura da ação. Apostar que o locador jamais se oporá à renovação – inclusive por conta da pandemia – é colocar em risco o próprio direito conferido pelo legislador.

E, quando se fala em legislador, é também necessário dizer, que tramitou no Congresso Nacional, um projeto de lei, o qual foi remetido à sanção presidencial em 21.05.2020. Se aprovado e sancionado irá suspender o curso do prazo mencionado acima.

Com efeito, o mencionado Projeto de Lei nº 1.179/2020 cria o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Objetiva preservar as relações de direito privado, e no ponto que discorre sobre o fluxo de prazos prescricionais e decadenciais, tem no art. 3º, a seguinte redação:

“Art. 3º Os prazos prescricionais consideram-se impedidos ou suspensos, conforme o caso, a partir da vigência desta Lei até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo 1° – Este artigo não se aplica enquanto perdurarem as hipóteses específicas de impedimento, suspensão e interrupção dos prazos prescricionais previstas no ordenamento jurídico nacional.

Parágrafo 2° – Este artigo aplica-se à decadência, conforme ressalva prevista no art. 207 do Código Civil”.

Dito isso, somente uma nova lei, poderá suspender o transcurso do prazo que a legislação em vigor prevê para o exercício da ação renovatória.

Por fim, mas, não menos importante, através desta ação, o locatário poderá não apenas perseguir a renovação do contrato, mas, igualmente, a adequação do valor do aluguel ao momento, através da fixação de aluguel provisório.

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14 de maio, 2020

O Direito do Consumidor durante a Pandemia nos casos de Delivery

postado por Jacques Malka Y Negri

O Procon-RJ elaborou e disponibilizou uma Cartilha tratando exclusivamente sobre os Serviços de Delivery (entregas em domicílio).

Neste trabalho você poderá se informar melhor sobre atendimento prioritário, atrasos, cancelamentos, produtos trocados, uso de máscaras pelos entregadores, compras pela Internet e muito mais.

O material é bem didático e contém as principais respostas para as dúvidas mais comuns.

Recomendamos a leitura. Clique no link abaixo.

https://drive.google.com/file/d/15ds-ZxSTsTcgwppQPMPgpchYTXtXOEwK/view

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27 de abril, 2020

Direito Imobiliário – A construtora vendeu um imóvel a prazo e agora o comprador não consegue honrar. O que fazer?

postado por Jacques Malka Y Negri

No campo contratual, em regra, em decorrência do princípio pacta sunt servanda, os contratos devem ser cumpridos. No entanto, essa força obrigatória com a vinculação das partes encontra no ordenamento jurídico exceção pela Teoria da Imprevisão, haja vista que o contrato deverá ser cumprido rebus sic stantibus, ou seja, “estando as coisas como estão”.

A pandemia que se espalhou mundo afora, sem dúvida alguma, pode ser entendida, na ótica do Direito, como fato inevitável (art. 393 do Código Civil) e, por isso, afeta, inexoravelmente, praticamente todos os tipos de negócios jurídicos. Há casos em que o comprador a prazo de um imóvel, simplesmente não está conseguindo honrar com as suas obrigações. E, lamentavelmente, há situações em que o adquirente, tendo sido contaminado pelo Covid-19 venha a óbito. Com efeito, no momento em que este artigo está sendo redigido (27/04/2020), o Brasil contabiliza mais de 4.000 mortes. É uma tragédia, sem precedentes no mundo moderno, principalmente se imaginarmos que os números são, ainda, crescentes.

Para o caso aqui tratado, reprisamos, uma vez mais, o que desde o início temos recomendado. Agir com boa-fé, transparência, seriedade e lealdade. Esta prática, com toda a certeza, evitará uma ruptura contratual litigiosa e, por óbvio, o processo judicial.

Todavia, não há como assegurar que todos os casos serão resolvidos na linha sugerida. Dito isso, será importante acomodar os ditames legais, até o ponto em que se possa determinar o caminho apropriado.

Basicamente, ao tratar de contratos de promessa de compra e venda firmados entre incorporadoras/construtoras, na qualidade de vendedoras, e pessoas físicas, como compradoras, normalmente envolvendo imóveis vendidos ainda na fase de construção (“imóvel na planta”), trabalharemos com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Daí porque, inicialmente transcrevemos os dispositivos legais a serem aplicados. Confira-se:

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Código Civil

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Código do Consumidor

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Pois bem, o que poderá então acontecer se o comprador não honrar com as prestações?

O vendedor, pretendendo manter o contrato, poderá cobrar a dívida integralmente, cabendo ao comprador comprovar a causa do não pagamento para se valer das opções que veremos nos itens abaixo:

a) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a suspensão temporária do pagamento, a diluição do saldo em prazo maior e até mesmo, a revisão do contrato (arts. 317 e 480 do Código Civil);

b) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a resolução (encerramento) do contrato (art. 478 do Código Civil). Igualmente neste caso, caberá a devolução de parte do valor dispendido pelo comprador.

Em uma segunda hipótese, o próprio alienante poderá optar pela rescisão decorrente do inadimplemento. Todavia, neste caso, nos termos do artigo 53 do Código do Consumidor, deverá restituir parte do preço até então recebido. O percentual e a forma de devolução da quantia dependerão da data que foi firmado o instrumento para compra e venda do imóvel entre as partes

Fato é que os incorporadores dos imóveis vendidos na planta estão atentos, tentando traçar o perfil dos casos, tanto que o “presidente da Trisul, Jorge Cury, diz que identificou duas vertentes. Clientes de imóveis de alto padrão (acima de R$ 650 mil) estão buscando renegociar os pagamentos, enquanto os de médio padrão (entre R$ 250 mil e R$ 650 mil) começaram a pedir o distrato. “A amostragem é pequena, pois a crise veio há apenas duas semanas, mas a tendência é que esses distratos se acentuem. A classe média vinha se recuperando, mas muita gente vai perder emprego e profissionais autônomos vão perder renda”, estima Cury. “Vamos buscar um rearranjo. E nós faremos sem multa e juros, porque temos interesse em manter a venda.” [fonte: www.infomoney.com.br/minhas-financas/consumidor-tenta-renegociar-imoveis-comprados-na-planta-frente-a-pandemia ]

Jacques Malka Y Negri

http://malkaynegriadvogados.com.br/

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22 de abril, 2020

Covid-19 – Shoppings Centers seguem fechados.

postado por Jacques Malka Y Negri

O Barra Shopping/New York City Center recorreu ao Tribunal de Justiça do RJ, objetivando a retomada de suas atividades. Se comprometeu a adotar medidas profiláticas de segurança, frisando ter “plena consciência do dever coletivo, de toda a sociedade, de impedir a transmissão da COVID-19.”

O pedido liminar, no entanto, foi negado. Da decisão, prestigiando os atos praticados pelo Poder Executivo, destaca-se a seguinte passagem:

“Na ponderação dentre princípios constitucionais tão caros, como os da preservação do direito à saúde e da livre iniciativa, há de prevalecer aquele, como vem sendo há tempos reconhecido pela Suprema Corte. ”

A situação é realmente grave, seja sob a ótica econômica, seja em relação ao indispensável e necessário cuidado com a saúde.

Embora a Juíza tenha afirmado em sua decisão não caber ao Judiciário se envolver no mérito das decisões do Poder Executivo, é fato, na esteira da Teoria dos Pesos e Contrapesos (Checks and Balances System), que se admite o controle dos atos emanados de outros poderes, principalmente se violarem normativos legais. Analisada a decisão aqui tratada, verifica-se que houve abono aos atos do Executivo, considerados como necessários e baseados em estudo científico a recomendar as medidas em vigor.

Vale acrescentar, que no final da tarde deste dia 22/04, foi divulgada informação, no sentido que o governador Wilson Witzel estaria analisando – e considerando – a reabertura dos shoppings e comércio de rua, em horários alternados, fixados limites de pessoas por estabelecimento. Acredita-se que se isso vier a acontecer, outras regras serão impostas, de modo a minimizar riscos de contágio.

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28 de março, 2020

STJ – Condomínio não faz jus a indenização por danos morais.

postado por Luciana de Abreu Miranda

No caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), os moradores realizaram uma festa no condomínio para mais de 200 pessoas, desrespeitando as regras internas e perturbando os demais moradores e até mesmo pacientes de um hospital próximo, os quais tiveram que ser sedados em virtude do som alto ao longo de toda a madrugada.

Em que pese a Ministra Relatora Nancy Andrighi reconhecer que os fatos são “inegavelmente lamentáveis, repulsivos e estarrecedores, ante o completo menoscabo com as regras de convivência”, por ser um ente despersonalizado, o condomínio não possui honra objetiva apta a ser maculada de forma que justifique indenização a título de danos morais.

Assim, cabível a aplicação das sanções administrativas, podendo-se até mesmo, com base em doutrina abalizada, buscar a exclusão do condômino antissocial na forma que autoriza a legislação.

Em relação aos danos morais sofridos, entendeu o STJ que somente os condôminos detêm legitimidade para pleitear respectiva indenização em virtude de ato praticado por outro morador.

Porém, não se pode deixar de ressaltar a existência de considerável controvérsia doutrinária acerca da natureza jurídica do condomínio edilício. Isso porque, diante das novas necessidades sociais, tal ente possui uma série de interesses sociais e econômicos complexos, envolvendo terceiros, razão pela qual, ante uma leitura dos institutos do direito civil, defende, parte da doutrina, o reconhecimento da sua personalidade jurídica.

Aliás, tampouco no STJ este tema é pacificado. As Turmas que compõem a 1ª Seção, especializada em direito tributário, entendem que os condomínios devem ser tratados como pessoa jurídica para tais fins. Por outro lado, na 2ª Seção – especializada em direto civil – prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados.

Sem sombra de dúvidas, tais tratamentos diferenciados acarretam notória insegurança jurídica, sendo de suma relevância a pacificação da natureza jurídica do condomínio até mesmo no intuito de garantir maior segurança e certeza.

Fonte: REsp 1.736.593 / SP

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