Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

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18 de maio, 2022

STJ altera a base de cálculo do ITBI e possibilita a redução da carga tributária nas alienações onerosas de bens imóveis

postado por Luciana de Abreu Miranda

Nas relações de compra e venda de imóveis, além de outras transações onerosas, as partes, usualmente, estipulam o valor do negócio tendo como base não apenas o ditado pelo mercado, mas igualmente as peculiaridades quanto ao bem em específico, como eventuais benfeitorias, estado de conservação e as necessidades das partes.

Para concretizar a transmissão do direito sobre o imóvel, o adquirente do imóvel é responsável pelo pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI, recolhido em favor do município onde localizado o bem, cuja alíquota incidente varia entre 2% e 5% (na cidade do Rio de Janeiro, é de 3%) sobre o valor do bem ou direito que está sendo transmitido.

Ocorre que, não raras as vezes, o município já estipula previamente a base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a alienação do bem, utilizando o seu valor venal (do IPTU) ou outros critérios definidos de forma unilateral, como é o caso na cidade do Rio de Janeiro, que somente aplica o da transação se este for superior ao arbitrado pelo ente municipal.

Percebe-se então que apenas representa um valor médio de mercado, até mesmo porque não tem como o fisco possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para fixação, em concreto, do real valor do imóvel transmitido. Aliás, por essa razão, configura-se a impossibilidade prática da realização de lançamento originário de ofício, como é feito normalmente pelos municípios.

Diante desse cenário, ao ser instado a se manifestar, o STJ, através do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, julgado sob o rito dos repetitivos, Tema nº 1113, pautou-se no princípio da Boa-fé ao estipular que a base de cálculo do ITBI deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico celebrado, ante a presunção de ser o montante da transação correspondente ao valor de mercado.

Nos termos do voto do Ministro Relator, “no que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.

Igualmente pontuou que “embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstancias igualmente relevantes e legítimas para a determinação real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação, os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço”.

Com isso, foram firmadas 3 (três) teses relativas ao imposto de transmissão (ITBI):

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais do mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Em resumo, com base nesta decisão, a lógica da presunção do valor do negócio agora é totalmente invertida, partindo-se do pressuposto que houve boa-fé pelas partes quando definem qual será o valor do negócio pactuado, sendo que este reflete o valor de mercado do imóvel individualmente considerado.

Por essa razão, será aplicado o valor declarado pelo contribuinte e, caso não esteja de acordo, caberá ao fisco, através de regular instauração de processo administrativo próprio, garantida a ampla defesa e o contraditório ao contribuinte, afastar o montante informado.

A decisão proferida não vincula, automaticamente, a administração pública, de forma que haverá necessidade de abertura de processos administrativos e, até mesmo, judiciais, para afastar o valor arbitrado previamente pelo fisco a fim de ser considerado para cálculo de imposto o valor da transação.

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27 de abril, 2020

Direito Imobiliário – A construtora vendeu um imóvel a prazo e agora o comprador não consegue honrar. O que fazer?

postado por Jacques Malka Y Negri

No campo contratual, em regra, em decorrência do princípio pacta sunt servanda, os contratos devem ser cumpridos. No entanto, essa força obrigatória com a vinculação das partes encontra no ordenamento jurídico exceção pela Teoria da Imprevisão, haja vista que o contrato deverá ser cumprido rebus sic stantibus, ou seja, “estando as coisas como estão”.

A pandemia que se espalhou mundo afora, sem dúvida alguma, pode ser entendida, na ótica do Direito, como fato inevitável (art. 393 do Código Civil) e, por isso, afeta, inexoravelmente, praticamente todos os tipos de negócios jurídicos. Há casos em que o comprador a prazo de um imóvel, simplesmente não está conseguindo honrar com as suas obrigações. E, lamentavelmente, há situações em que o adquirente, tendo sido contaminado pelo Covid-19 venha a óbito. Com efeito, no momento em que este artigo está sendo redigido (27/04/2020), o Brasil contabiliza mais de 4.000 mortes. É uma tragédia, sem precedentes no mundo moderno, principalmente se imaginarmos que os números são, ainda, crescentes.

Para o caso aqui tratado, reprisamos, uma vez mais, o que desde o início temos recomendado. Agir com boa-fé, transparência, seriedade e lealdade. Esta prática, com toda a certeza, evitará uma ruptura contratual litigiosa e, por óbvio, o processo judicial.

Todavia, não há como assegurar que todos os casos serão resolvidos na linha sugerida. Dito isso, será importante acomodar os ditames legais, até o ponto em que se possa determinar o caminho apropriado.

Basicamente, ao tratar de contratos de promessa de compra e venda firmados entre incorporadoras/construtoras, na qualidade de vendedoras, e pessoas físicas, como compradoras, normalmente envolvendo imóveis vendidos ainda na fase de construção (“imóvel na planta”), trabalharemos com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Daí porque, inicialmente transcrevemos os dispositivos legais a serem aplicados. Confira-se:

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Código Civil

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Código do Consumidor

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Pois bem, o que poderá então acontecer se o comprador não honrar com as prestações?

O vendedor, pretendendo manter o contrato, poderá cobrar a dívida integralmente, cabendo ao comprador comprovar a causa do não pagamento para se valer das opções que veremos nos itens abaixo:

a) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a suspensão temporária do pagamento, a diluição do saldo em prazo maior e até mesmo, a revisão do contrato (arts. 317 e 480 do Código Civil);

b) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a resolução (encerramento) do contrato (art. 478 do Código Civil). Igualmente neste caso, caberá a devolução de parte do valor dispendido pelo comprador.

Em uma segunda hipótese, o próprio alienante poderá optar pela rescisão decorrente do inadimplemento. Todavia, neste caso, nos termos do artigo 53 do Código do Consumidor, deverá restituir parte do preço até então recebido. O percentual e a forma de devolução da quantia dependerão da data que foi firmado o instrumento para compra e venda do imóvel entre as partes

Fato é que os incorporadores dos imóveis vendidos na planta estão atentos, tentando traçar o perfil dos casos, tanto que o “presidente da Trisul, Jorge Cury, diz que identificou duas vertentes. Clientes de imóveis de alto padrão (acima de R$ 650 mil) estão buscando renegociar os pagamentos, enquanto os de médio padrão (entre R$ 250 mil e R$ 650 mil) começaram a pedir o distrato. “A amostragem é pequena, pois a crise veio há apenas duas semanas, mas a tendência é que esses distratos se acentuem. A classe média vinha se recuperando, mas muita gente vai perder emprego e profissionais autônomos vão perder renda”, estima Cury. “Vamos buscar um rearranjo. E nós faremos sem multa e juros, porque temos interesse em manter a venda.” [fonte: www.infomoney.com.br/minhas-financas/consumidor-tenta-renegociar-imoveis-comprados-na-planta-frente-a-pandemia ]

Jacques Malka Y Negri

http://malkaynegriadvogados.com.br/

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27 de março, 2020

STJ autoriza a adoção de neta pelos avós

postado por Luciana de Abreu Miranda

O Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA é peremptório ao vedar a adoção pelos avós, conhecida como adoção avoenga. Veja:

“Art. 42. Podem adotar os maiores de 18 (dezoito) anos, independentemente do estado civil.

Parágrafo 1º -. Não podem adotar os ascendentes e os irmãos do adotando.”

Contudo, recentemente, a 4ª Turma do STJ afastou tal vedação legal e permitiu que a avó paterna e seu companheiro (avô por afinidade) adotassem a criança.

Para o STJ, se admite a flexibilização da norma em situações excepcionais, havendo a necessidade: (i) que o adotando seja menor de idade; (ii) os avós exerçam papel de pais desde o nascimento daquele (parentalidade socioafetiva); (iii) inexista conflito familiar, tampouco predominância de interesses econômicos e, (iv) represente efetivas vantagens ao menor adotando, dentre outros requisitos.

Pela análise de recentes julgados do STJ que versam sobre a adoção, percebe-se a mitigação de normas gerais contanto que, no caso concreto, a maneira se mostre consentânea com os princípios do melhor interesse e da proteção integral da criança.

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Para-Quarta-Turma–situacoes-excepcionais-podem-justificar-adocao-de-menor-pelos-avos.aspx

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26 de março, 2020

As Relações Familiares durante a pandemia do coronavírus (Covid-19)

postado por Luciana de Abreu Miranda

A pandemia do coronavírus (COVID-19), sem sombra de dúvidas, já está gerando consequências nas mais diversas formas de relações entre os indivíduos, seja de cunho consumerista, trabalhista, comercial e até mesmo no âmbito familiar.

Por conta disso, os tribunais já estão sendo instados a se pronunciarem, muitas vezes sem que acordos e contratos tenham previsto tal cenário, até porque completamente imprevisível pela sociedade. E, por conseguinte, nas relações familiares não tem sido diferente.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, na última semana, entendeu que um pai, ante a profissão exercida – piloto de avião –, não mantenha contato direto com a filha durante 14 (quatorze) dias, cujo período poderá ser revisado (para menos ou mais) a depender das recomendações das autoridades de saúde pública.

Assim, entendemos ser de suma relevância o diálogo entre os responsáveis pelas crianças e adolescentes, de forma que possam ajustar – ainda que temporariamente – acordos de convivência e até mesmo pensão, garantindo sejam esses preservados diante da pandemia.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/322211/piloto-de-aviao-e-proibido-de-visitar-filhos-por-causa-do-coronavirus

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18 de julho, 2019

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração.

postado por Jacques Malka Y Negri

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração. Mesmo assim, o Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro (CRA), insiste na exigência de registro. Equívoco completo.

Parabéns ao Secovi Rio, pela obtenção de decisão liminar em Mandado de Segurança Coletivo na qual foi determinado que o CRA se abstenha de exigir a inscrição dos condomínios edilícios, assim como de aplicar qualquer penalidade pela ausência de inscrição.

O condomínio edilício é definido como uma convergência de interesses – sem personalidade própria -, de proprietários que possuem unidades privativas e participação proporcional em áreas comuns, inexistindo qualquer forma de prestação de serviços. Neste tipo de condomínio, como ressaltado na liminar, “há apenas a reunião de proprietários que compartilham do direito de propriedade e do uso em relação à área comum. ”

O Decreto nº 61.934/67 prevê que a inscrição no Conselho Regional se aplica às sociedades de prestação de serviços profissionais. Ocorre que, no caso em comento, o CRA-RJ direciona a exigência a um condomínio edilício, que não explora qualquer tipo de atividade econômica e sua estrutura visa única e exclusivamente o seu próprio funcionamento.

Não se pode olvidar que o condomínio edilício não exerce atividade básica típica de administração, nos termos do art. 2º, da Lei 4.769/65, razão pela qual não está obrigado ao registro e tampouco submetido à fiscalização do Conselho Regional de Administração deste Estado.

Assim sendo, tendo em vista que este condomínio não desempenha atividade econômica, mormente a prestação de serviços técnicos de administração a terceiros, não devendo ser equiparado a uma empresa, incabível a obrigatoriedade de registro neste conselho profissional, razão pela qual recomendamos, a quem receber Ofício do CRA com tal exigência, responder nos termos aqui expostos.

Íntegra da liminar através do link abaixo:

https://documentcloud.adobe.com/link/track?uri=urn%3Aaaid%3Ascds%3AUS%3A29983175-f07d-4e2a-9293-ad0eac1726fe 

Jacques Malka Y Negri e

Luciana de Abreu Miranda

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