Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

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27 de abril, 2020

Direito Imobiliário – A construtora vendeu um imóvel a prazo e agora o comprador não consegue honrar. O que fazer?

postado por Jacques Malka Y Negri

No campo contratual, em regra, em decorrência do princípio pacta sunt servanda, os contratos devem ser cumpridos. No entanto, essa força obrigatória com a vinculação das partes encontra no ordenamento jurídico exceção pela Teoria da Imprevisão, haja vista que o contrato deverá ser cumprido rebus sic stantibus, ou seja, “estando as coisas como estão”.

A pandemia que se espalhou mundo afora, sem dúvida alguma, pode ser entendida, na ótica do Direito, como fato inevitável (art. 393 do Código Civil) e, por isso, afeta, inexoravelmente, praticamente todos os tipos de negócios jurídicos. Há casos em que o comprador a prazo de um imóvel, simplesmente não está conseguindo honrar com as suas obrigações. E, lamentavelmente, há situações em que o adquirente, tendo sido contaminado pelo Covid-19 venha a óbito. Com efeito, no momento em que este artigo está sendo redigido (27/04/2020), o Brasil contabiliza mais de 4.000 mortes. É uma tragédia, sem precedentes no mundo moderno, principalmente se imaginarmos que os números são, ainda, crescentes.

Para o caso aqui tratado, reprisamos, uma vez mais, o que desde o início temos recomendado. Agir com boa-fé, transparência, seriedade e lealdade. Esta prática, com toda a certeza, evitará uma ruptura contratual litigiosa e, por óbvio, o processo judicial.

Todavia, não há como assegurar que todos os casos serão resolvidos na linha sugerida. Dito isso, será importante acomodar os ditames legais, até o ponto em que se possa determinar o caminho apropriado.

Basicamente, ao tratar de contratos de promessa de compra e venda firmados entre incorporadoras/construtoras, na qualidade de vendedoras, e pessoas físicas, como compradoras, normalmente envolvendo imóveis vendidos ainda na fase de construção (“imóvel na planta”), trabalharemos com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Daí porque, inicialmente transcrevemos os dispositivos legais a serem aplicados. Confira-se:

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Código Civil

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Código do Consumidor

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Pois bem, o que poderá então acontecer se o comprador não honrar com as prestações?

O vendedor, pretendendo manter o contrato, poderá cobrar a dívida integralmente, cabendo ao comprador comprovar a causa do não pagamento para se valer das opções que veremos nos itens abaixo:

a) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a suspensão temporária do pagamento, a diluição do saldo em prazo maior e até mesmo, a revisão do contrato (arts. 317 e 480 do Código Civil);

b) O comprador, demonstrando a impossibilidade de pagamento, poderá postular a resolução (encerramento) do contrato (art. 478 do Código Civil). Igualmente neste caso, caberá a devolução de parte do valor dispendido pelo comprador.

Em uma segunda hipótese, o próprio alienante poderá optar pela rescisão decorrente do inadimplemento. Todavia, neste caso, nos termos do artigo 53 do Código do Consumidor, deverá restituir parte do preço até então recebido. O percentual e a forma de devolução da quantia dependerão da data que foi firmado o instrumento para compra e venda do imóvel entre as partes

Fato é que os incorporadores dos imóveis vendidos na planta estão atentos, tentando traçar o perfil dos casos, tanto que o “presidente da Trisul, Jorge Cury, diz que identificou duas vertentes. Clientes de imóveis de alto padrão (acima de R$ 650 mil) estão buscando renegociar os pagamentos, enquanto os de médio padrão (entre R$ 250 mil e R$ 650 mil) começaram a pedir o distrato. “A amostragem é pequena, pois a crise veio há apenas duas semanas, mas a tendência é que esses distratos se acentuem. A classe média vinha se recuperando, mas muita gente vai perder emprego e profissionais autônomos vão perder renda”, estima Cury. “Vamos buscar um rearranjo. E nós faremos sem multa e juros, porque temos interesse em manter a venda.” [fonte: www.infomoney.com.br/minhas-financas/consumidor-tenta-renegociar-imoveis-comprados-na-planta-frente-a-pandemia ]

Jacques Malka Y Negri

http://malkaynegriadvogados.com.br/

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27 de março, 2020

STJ autoriza a adoção de neta pelos avós

postado por Luciana de Abreu Miranda

O Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA é peremptório ao vedar a adoção pelos avós, conhecida como adoção avoenga. Veja:

“Art. 42. Podem adotar os maiores de 18 (dezoito) anos, independentemente do estado civil.

Parágrafo 1º -. Não podem adotar os ascendentes e os irmãos do adotando.”

Contudo, recentemente, a 4ª Turma do STJ afastou tal vedação legal e permitiu que a avó paterna e seu companheiro (avô por afinidade) adotassem a criança.

Para o STJ, se admite a flexibilização da norma em situações excepcionais, havendo a necessidade: (i) que o adotando seja menor de idade; (ii) os avós exerçam papel de pais desde o nascimento daquele (parentalidade socioafetiva); (iii) inexista conflito familiar, tampouco predominância de interesses econômicos e, (iv) represente efetivas vantagens ao menor adotando, dentre outros requisitos.

Pela análise de recentes julgados do STJ que versam sobre a adoção, percebe-se a mitigação de normas gerais contanto que, no caso concreto, a maneira se mostre consentânea com os princípios do melhor interesse e da proteção integral da criança.

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Para-Quarta-Turma–situacoes-excepcionais-podem-justificar-adocao-de-menor-pelos-avos.aspx

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26 de março, 2020

As Relações Familiares durante a pandemia do coronavírus (Covid-19)

postado por Luciana de Abreu Miranda

A pandemia do coronavírus (COVID-19), sem sombra de dúvidas, já está gerando consequências nas mais diversas formas de relações entre os indivíduos, seja de cunho consumerista, trabalhista, comercial e até mesmo no âmbito familiar.

Por conta disso, os tribunais já estão sendo instados a se pronunciarem, muitas vezes sem que acordos e contratos tenham previsto tal cenário, até porque completamente imprevisível pela sociedade. E, por conseguinte, nas relações familiares não tem sido diferente.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, na última semana, entendeu que um pai, ante a profissão exercida – piloto de avião –, não mantenha contato direto com a filha durante 14 (quatorze) dias, cujo período poderá ser revisado (para menos ou mais) a depender das recomendações das autoridades de saúde pública.

Assim, entendemos ser de suma relevância o diálogo entre os responsáveis pelas crianças e adolescentes, de forma que possam ajustar – ainda que temporariamente – acordos de convivência e até mesmo pensão, garantindo sejam esses preservados diante da pandemia.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/322211/piloto-de-aviao-e-proibido-de-visitar-filhos-por-causa-do-coronavirus

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18 de julho, 2019

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração.

postado por Jacques Malka Y Negri

Condomínio não é empresa e não exerce atividade econômica típica de administração. Mesmo assim, o Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro (CRA), insiste na exigência de registro. Equívoco completo.

Parabéns ao Secovi Rio, pela obtenção de decisão liminar em Mandado de Segurança Coletivo na qual foi determinado que o CRA se abstenha de exigir a inscrição dos condomínios edilícios, assim como de aplicar qualquer penalidade pela ausência de inscrição.

O condomínio edilício é definido como uma convergência de interesses – sem personalidade própria -, de proprietários que possuem unidades privativas e participação proporcional em áreas comuns, inexistindo qualquer forma de prestação de serviços. Neste tipo de condomínio, como ressaltado na liminar, “há apenas a reunião de proprietários que compartilham do direito de propriedade e do uso em relação à área comum. ”

O Decreto nº 61.934/67 prevê que a inscrição no Conselho Regional se aplica às sociedades de prestação de serviços profissionais. Ocorre que, no caso em comento, o CRA-RJ direciona a exigência a um condomínio edilício, que não explora qualquer tipo de atividade econômica e sua estrutura visa única e exclusivamente o seu próprio funcionamento.

Não se pode olvidar que o condomínio edilício não exerce atividade básica típica de administração, nos termos do art. 2º, da Lei 4.769/65, razão pela qual não está obrigado ao registro e tampouco submetido à fiscalização do Conselho Regional de Administração deste Estado.

Assim sendo, tendo em vista que este condomínio não desempenha atividade econômica, mormente a prestação de serviços técnicos de administração a terceiros, não devendo ser equiparado a uma empresa, incabível a obrigatoriedade de registro neste conselho profissional, razão pela qual recomendamos, a quem receber Ofício do CRA com tal exigência, responder nos termos aqui expostos.

Íntegra da liminar através do link abaixo:

https://documentcloud.adobe.com/link/track?uri=urn%3Aaaid%3Ascds%3AUS%3A29983175-f07d-4e2a-9293-ad0eac1726fe 

Jacques Malka Y Negri e

Luciana de Abreu Miranda

Sócios em Malka Y Negri Advogados

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29 de agosto, 2018

Cláusula de Buy or Sell

postado por Jacques Malka Y Negri

Conviver em sociedade não é tarefa fácil. Isso tanto vale para sociedade conjugal, quanto para empresarial. Portanto, regras próprias de mediação ou minimização de conflitos são importantes. Uma delas, conhecida como “buy or sell”, é utilizada em acordo de acionistas (quando a empresa for S/A) ou em acordo de sócios (nas empresas de responsabilidade limitada). Este tipo de transação pode regular inúmeras questões, tais como, comando, governança, votação, compra e venda (buy or sell), dentre outras. O instrumento, normalmente é realizado em apartado ao Contrato Social, com amparo na própria Lei de S/A, que, no caso, também se aplica às limitadas.

Basicamente, quando há regramento contratual sobre a compra e venda de cotas ou ações entre os sócios, se espera, dentro do princípio da boa-fé, a sensível redução de conflitos no momento em que um deles manifeste a intenção de não mais manter aquela sociedade. O ideal é que a cláusula de “buy or sell”, assim como todos os entendimentos correlacionados à vida societária, sejam discutidos e planejados antes de iniciada a empreitada conjunta. Nada impede, contudo, que durante a vigência da sociedade, seja criado o acordo de sócios. E a previsão da referida cláusula, por exemplo, assegura a continuidade da empresa em caso de retirada do sócio insatisfeito.

A cláusula “buy or sell” (comprar ou vender) será invocada quando o sócio, que não pretenda continuar com a sociedade, exerça o direito de fixar um preço para as suas cotas, sem qualquer especulação. Isto porque, o preço estabelecido será aquele com o qual concordaria em comprar as cotas do outro sócio ou mesmo vender as suas. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio, inclusive a forma de pagamento. Caberá ao outro sócio decidir se vende ou se compra. Por isso, é importante que ambas as partes avaliem o valor do negócio antes de formular a sua intenção.

Embora seja recomendável, nem sempre é possível prever penalidades para o caso de não cumprimento ao regramento de comprar ou vender.

Existe um entendimento, comumente difundido, de que, tudo o que é tratado, não é caro. Neste sentido, firmar acordo de sócios, e optar pela inserção de uma cláusula “buy or sell”, é medida saudável e demonstra maturidade, contribuindo para a perenidade do negócio.

Apresentamos a seguir, de forma meramente exemplificativa, modelo da aludida cláusula, instituída em acordo de sócios em empresa de responsabilidade limitada (LTDA.)

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Cláusula – Alienação de Cotas Sociais entre os sócios

Para valer entre si, os ora acordantes, pactuam na forma desta cláusula, uma regra (buy or sell) para solucionar eventual desinteresse na manutenção da sociedade. Assim, aquele que tomar a iniciativa, deverá em primeiro lugar, se dirigir ao outro acordante, informando que concorda em comprar as ações deste ou mesmo vender as suas. Recebida a comunicação, caberá ao outro sócio decidir se vende ou se compra.

Parágrafo Primeiro – A comunicação deverá conter todas as condições do negócio, inclusive a forma de pagamento. O preço total de compra ou venda será apresentado de forma unitária a cada cota e livremente atribuído pelo sócio que tomar a iniciativa, não vigorando os valores nominais constantes do contrato social. O direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias.

Parágrafo Segundo – No prazo da resposta, cabe ao destinatário dizer se pretende comprar ou vender as cotas, não podendo, contudo, se abster, sob pena de ser compelido a efetuar a alienação acaso assim convenha ao remetente.

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