Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

A velocidade com que as coisas acontecem e se propagam na atualidade estimulam a nossa equipe a compartilhar com vocês informações e opiniões. Junte-se a nós.

05 de Abril, 2017

A entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável.

postado por Jacques Malka Y Negri

Diante de um cenário nacional carregado de instabilidade, muitas questões relacionadas à compra e venda de imóveis estão sendo levadas ao Judiciário.

Há situações em que os compradores simplesmente desistem do negócio e, por não concordarem com as cláusulas contratuais que regem o assunto, recorrem judicialmente almejando reembolso do que pagaram, em patamar maior do que contratualmente ajustado. Mas este não é o foco deste artigo.

Hoje trataremos da situação em que a Construtora vai além do prazo para a entrega da obra e em decorrência do atraso, o comprador vem a postular indenização por danos materiais e morais.

Por danos materiais, na hipótese, se entende o que deixou de auferir o comprador como renda, por exemplo, ao não receber a unidade dentro do prazo estipulado e tampouco dentro do prazo de prorrogação avençado. Este prejuízo é denominado de “lucros cessantes”.

Com efeito, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. ” Neste compasso “com a inexecução do contrato pelas recorrentes, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia ter o imóvel rendido acaso tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação das recorrentes tivesse sido tempestivamente cumprida”. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 – SP (2016/0250092-1).

Mas não param por aí os prejuízos. Eventualmente, surgem os danos morais, também conhecidos como danos extrapatrimoniais. No mesmo julgamento acima citado, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que “dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”.

Porém, no julgado que aqui estamos analisando, a inadimplência da construtora foi bem além. Atrasou a entrega da obra e entregou o bem de forma diferente daquela compromissada. E, por isso, o STJ entendeu como caracterizados, além, do dano material, também o dano moral. Senão, veja-se: “A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia”. E mais, “Na presente hipótese, verifica-se que não se trata apenas de atraso na entrega do imóvel, mas sim de entrega em conformação distinta àquela adquirida, pois a unidade imobiliária entregue pelas recorrentes apresentou padrão diferente do adquirido – sem vista para o mar e sem uma suíte. ”

Ora, não há a menor dúvida de que a construtora usou e abusou do direito de infringir o contrato, certa de que sairia impune. Mas não foi isso que aconteceu. Corretamente, a Justiça reconheceu, no caso concreto, a presença de danos materiais e morais.

Concluindo, é muito importante enfatizar, que cláusulas contratuais, por si só, não são – e tampouco representam – garantia para o inadimplemento e atraso injustificado. De um lado, o consumidor deve cumprir com as suas obrigações e de outro, a construtora/incorporadora deve entregar a tempo – e exatamente na forma compromissada – aquilo a que se obrigou.

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03 de Março, 2017

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas Relações entre Condomínio e Empresas Prestadoras de Serviços.

postado por Luciana de Abreu Miranda

Muito se discute na doutrina e jurisprudência a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas ações judiciais em que o condomínio integra o polo da demanda.

A jurisprudência de forma massiva já entende pela inaplicabilidade da aludida norma protetiva quando a ação é proposta por um condômino em face do condomínio, vez que este não pode ser enquadrado como um fornecedor / prestador de serviços ou produtos e tampouco o condômino ser equiparado a um “consumidor final” como o CDC exige para formar a relação consumerista. Aliás, convém ressaltar que o condomínio nada mais é do que a comunhão de interesses, inexistindo o objetivo de lucro.

Por outro lado, situação completamente diversa é quando o condomínio, representando os condôminos, propõe ação em face de empresa com a qual deteve ou ainda detém relação jurídica.

No final de 2016, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, ao analisar ação proposta por condomínio em face de uma construtora, entendeu pela aplicação da legislação consumerista para a resolução do conflito.

No caso em comento, o condomínio, com base no CDC, requereu a inversão do ônus da prova, cujo pedido foi negado em 1ª e 2ª instâncias sob o fundamento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo na forma prevista no mencionado código.

Contudo, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, da 3ª Turma do STJ, acolheu o recurso interposto pelo condomínio por entender que o conceito de consumidor deve ser interpretado de forma ampla, como inclusive prevê a norma legal. Isso porque, o condomínio nada mais faz na referida ação do que atuar em nome de todos os condôminos, os quais, se ajuizassem ações individuais, estariam protegidos pela legislação consumerista.

Com primazia, o Ministro Relator ressalta que a interpretação dada pelo Tribunal de origem de inaplicabilidade do CDC sob o mero motivo de os interesses dos condôminos estarem sendo pleiteados em comunhão, “vai de encontro a toda a principiologia do Código de Defesa do Consumidor seja no plano material (conceito amplo de consumidor), seja no plano processual (estímulo à tutela coletiva).”

Dessa forma, quando atuando na defesa dos interesses dos seus condôminos, os quais estariam acobertados pelo CDC em eventuais ações individuais, o condomínio deve ser equiparado ao consumidor, considerando-o como destinatário final do serviço prestado.

Fonte: STJ – REsp 1.560.728/MG (2015/0256835-7).

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22 de dezembro, 2016

Qual é o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial?

postado por Jacques Malka Y Negri

No cenário brasileiro atual, muitos condôminos estão deixando para pagar mais tarde as contribuições condominiais. Fazem isso por falta de recursos imediatos e porque pagar com atraso, no caso, terá um custo agregado baixo. Essencialmente a multa de 2% (dois por cento) e os juros de 1% (um por cento) ao mês. Convenhamos mais em conta do que os encargos do cheque especial.

Do outro lado, o Condomínio acaba retardando os procedimentos judiciais de cobrança, por diversas razões, uma delas atrelada ao custo do processo e ao longo tempo de tramitação. Sim, a Justiça continua muito lenta, mesmo com as recentes inovações trazidas para ações de cobrança desta natureza – que mencionaremos ao final deste trabalho.

Neste artigo, o tema abordado é a prescrição, ou seja, até que momento poderá ser ajuizada uma ação executiva, sem a perda do direito de ação conferida por lei ao credor.

Muita controvérsia se estabeleceu sobre o assunto, colocando frente a frente, 2 (dois) artigos de uma mesma legislação, o Código Civil.

Confiram-se os artigos:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Art. 206. Prescreve:

parágrafo 5o Em cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

Demorou até que ficasse assentado que prevalecerá a regra do artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é mesmo de cinco anos, a contar do dia seguinte ao inadimplemento de cada prestação nos casos regidos pelo Código Civil de 2002. A decisão foi unânime pelos membros que compõem a 2ª Seção do STJ, nos autos do Recurso Especial nº. 1.483.930 – DF (2014/0240989-3).

Por conseguinte, restou aprovada a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Entenderam os Senhores Ministros, que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

O departamento de notícias do STJ esclareceu que “o ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.”

De fato, o Ministro Luis Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.

Necessário lembrar que já existiam precedentes sobre o tema no próprio STJ, sendo destacado o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos.

Doravante, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.

Finalizando, vale destacar que o novo CPC (Código de Processo Civil), veio também para tornar mais célere a ação de cobrança das cotas condominiais pela via executiva, valendo conferir o que diz o artigo 784, inciso X, verbis:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Sem dúvida alguma, mesmo diante de uma justiça lenta, a indicação de uma via mais expressa, a denominada Execução, trará saudável contribuição ao cenário dos condomínios, mitigando os prejuízos que experimentam aqueles que se veem obrigados a cobrir déficit decorrente de inadimplemento da cota condominial.

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30 de novembro, 2016

Aspectos relevantes do Projeto de Lei nº 774/2015 sobre o rompimento dos Contratos de Alienação de Imóveis na planta.

postado por Malka Y Negri Advogados

É fato notório a vasta quantidade de processos judiciais que visam o desfazimento de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária. Nesse contexto, não olvidemos que também é elevada a quantidade de adquirentes inadimplentes, ante o atual contexto social e econômico brasileiro.

Em razão desses fenômenos, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei (PL) nº 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá, que visa estabelecer regras para o desfazimento da alienação de imóveis na planta, acrescentando o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Em um primeiro momento, o Projeto de Lei previa como valor máximo da cláusula penal em desfavor do adquirente, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas quando do desfazimento contratual por culpa do adquirente. Vale apontar que esse percentual da proposição inicial estava substancialmente acima da média que os órgãos do Judiciário vêm entendendo como justo, qual seja, algo em torno de 10% (dez por cento), conforme AgRg no REsp nº 244.625/SP, abaixo como exemplo:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – AgRg no REsp: 244625 SP 2000/0000698-0, Relator: Ministro CASTRO FILHO, Data de Julgamento: 09/10/2001, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:  –> DJ 25/02/2002 p. 376) (sublinhamos)

A pena em questão independe da alegação de prejuízo por parte da construtora ou incorporadora para ser exigida, e possui tanto função punitiva quanto compensatória, segundo a inteligência do art. 416, caput e parágrafo único, do Código Civil. Inclusive, a última emenda substitutiva ao projeto possui disposição nos seguintes termos:

“Art. 67-A, § 2º: Aplica-se à pena convencional o disposto no caput e no parágrafo único do art. 416 do Código Civil.”

A função punitiva da cláusula penal, em alguma medida, atende à regra do pacta sunt servanda, segundo a qual os pactos assumidos devem ser respeitados, mas, hodiernamente, nos limites da lei.

Por sua vez, a função compensatória consiste em indenizar a incorporadora pelas despesas operacionais que teve com o contrato frustrado.

Após debates parlamentares, por ora, o valor da multa compensatória que deve ser imputada ao adquirente, foi fixado sob o teto de 10% (dez por cento) das quantias pagas, através da emenda de nº 3 – da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal.

A matéria agora se encontra no gabinete do relator, Senador Benedito de Lira, para reexame do relatório, antes da aprovação do projeto no Senado apta a remeter a discussão à Câmara dos Deputados.

Feitas essas breves observações, aguardemos o deslinde da questão no Congresso Nacional.

 

 

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03 de novembro, 2016

Direito de Família – Divórcio – Plano de Saúde- Direito da ex- esposa à continuidade do serviço

postado por Jacques Malka Y Negri

Questão muito tormentosa e motivo de grande controvérsia, diz respeito ao direito à continuidade do cônjuge mulher (ou varão) com o serviço de plano de saúde, quando, após o divórcio, o contratante titular exclui do contrato o outro, já que as operadoras dos planos de saúde não costumam aceitar a sua manutenção. Afora que, não raro, o titular do plano acaba se casando novamente, e a partir de então, inclui o novo cônjuge como dependente.

Em recente julgamento, o Tribunal de Justiça de São Paulo, acolheu tese de ex-cônjuge que moveu ação contra a AMIL, postulando – e obtendo -, o direito de permanecer no plano, assumindo nova posição contratual e naturalmente se responsabilizando pelo pagamento.

Brilhante decisão, merecedora de aplausos. Analogia feita ao cônjuge viúvo, que ostenta este mesmo direito foi abordada pelo Tribunal.

Confira abaixo a decisão. Um precedente importante em matéria de jurisprudência.

Registro: 2016.0000771313

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2138378-43.2016.8.26.0000,  da Comarca  de São  Paulo,  em que é  agravante XXXX é agravada AMIL ASSISTÊNCIA MÉDICA INTERNACIONAL S/A.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores CLAUDIO GODOY (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E RUI CASCALDI.

São Paulo, 21 de outubro de 2016.

Alcides Leopoldo e Silva Júnior Relator

AGRAVO DE INSTRUMENTO Processo n.: 2138378-43.2016.8.26.0000

Nº de 1ª Instância: 1069039-05.2016.8.26.0100

Comarca: São Paulo (7ª Vara Cível Central)

Agravante: XXXX

Agravada: Amil Assistência Médica Internacional S/A Juiz: Sang Duk Kim

Voto n. 8.785

EMENTA     AGRAVO DE INSTRUMENTO – Plano de   Saúde

Tutela provisória de urgência antecipada – Divórcio – Direito da ex- esposa à continuidade da prestação de assistência à saúde, nas mesmas condições, ainda que assumindo outra posição   contratual

– Aplicação por analogia do disposto no art. 3º, § 1º, da RN 195/2009 da ANS – Serviço essencial – Perigo de dano – Recurso provido.

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de liminar, nos autos da ação de obrigação de fazer, da decisão reproduzida, nestes autos, às fls. 128/129, que indeferiu a tutela provisória de urgência antecipada para o reconhecimento da cotitularidade da agravante no plano de saúde familiar e a determinação de seu desmembramento, de modo a assegurar-lhe a continuidade da relação de forma independente, nas mesmas condições originárias, sem quaisquer restrições como carência ou cobertura parcial temporária, sob o fundamento de que referida pretensão deveria ser deduzida contra o ex-marido da autora, que requereu sua exclusão de seu plano de saúde.

Agravo de Instrumento nº 2138378-43.2016.8.26.0000 -Voto nº 8.785 2

Sustenta a recorrente que, recém-divorciada, surpreendeu- se ao saber que o ex-marido a excluiu da relação securitária, diante de sua posição de titular da apólice, ainda que a recorrente tenha sido a responsável pela contratação, sustentando que faz jus à antecipação de tutela por aplicação dos princípios da continuidade dos serviços de saúde e da isonomia conjugal, que permite o reconhecimento da cotitularidade sobre o plano, porquanto não figurou no contrato como mera representante do agravado, havendo urgência pelo fato de estar sem cobertura contratual desde o dia 09 de julho de 2016

Pleiteia a concessão do efeito ativo e a reforma para que seja restabelecida a relação negocial entre as partes.

Deferido o efeito ativo (fls. 144/146), foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a manutenção da decisão (fls. 157/163).

É o Relatório.

A agravante, desde setembro de 2005, é beneficiária, na condição de dependente, de plano de saúde familiar cujo titular é seu ex- marido YYYY conforme documentação juntada às fls. 51/52.

Após o divórcio do casal em 29/04/2014 (fls. 78/79), o varão requereu a exclusão da ex-esposa do plano de saúde, ensejando a propositura da presente ação visando o reconhecimento de sua condição de cotitular do plano, e o respectivo desmembramento, para continuidade de forma independente e nos mesmos moldes das condições originárias, sem quaisquer restrições, como carência e cobertura parcial temporária.

Agravo de Instrumento nº 2138378-43.2016.8.26.0000 -Voto nº 8.785 3

Colhe-se da lição de Maria Stella Gregori1 que: “a relação jurídica de consumo nos serviços de assistência à saúde entre o consumidor, que é o titular de planos de saúde, os seus dependentes, os agregados, os beneficiários, os usuários, ou seja, todos os que utilizem ou adquirem os serviços de saúde como destinatários finais ou equiparados, e o fornecedor, que pode ser operadora de planos de assistência à saúde, hospitais, clínicas, laboratórios ou médicos, todos aqueles que prestam serviços de assistência à saúde, no mercado de consumo, está amparada pelo CDC”.

Como salienta Cláudia Lima Marques2, em matéria de plano de saúde, impõe-se à fornecedora os “deveres de boa-fé objetiva (informação, cooperação e cuidado).

Mesmo após o divórcio a recorrente  continuou usufruindo do plano, transferindo ao ex-marido sua parte da mensalidade, estando consolidado longo relacionamento contratual com a agravada, ainda que figurasse como dependente, gerando, em princípio, direito à continuidade da prestação dos mesmos serviços, ainda que assumindo outra posição contratual.

Aplica-se por analogia o disposto no art. 3º, § 1º, da RN 195/2009 da ANS, no sentido de que “a extinção do vínculo do titular do plano familiar não extingue o contrato, sendo assegurado aos dependentes já inscritos o direito à manutenção das mesmas condições contratuais, com a assunção das obrigações decorrentes” e na Súmula Normativa n. 13 da ANS,  a qual dispõe que: “o término da remissão não extingue o contrato de plano familiar,   sendo   assegurado   aos   dependentes   já   inscritos   o   direito    à

1 GREGORI, Maria Stella. O CDC e os Planos de Saúde. Cadernos de Seguro: 20 anos do Código de Defesa do Consumidor. Escola Nacional de Seguros. Ano XXX. N. 162. Setembro 2010. Pág.42.

2 MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: O novo regime das relações contratuais. 5ª ed. São Paulo: RT, 2006, p. 471-2.

Agravo de Instrumento nº 2138378-43.2016.8.26.0000 -Voto nº 8.785 4

manutenção das mesmas condições contratuais, com a assunção das obrigações decorrentes, para os contratos firmados a qualquer tempo”.

Inexiste razão para se conferir tratamento diferenciado à viúva em detrimento do disponibilizado à ex-esposa ou ex-companheira. Em ambos os casos o vínculo com o então titular do plano é extinto e o que se deve evitar é o desamparo de serviço essencial que é a assistência à saúde, do qual, no caso, foi a agravante beneficiária por mais de 10 anos, sendo inequívocos a probabilidade do direito e o perigo de dano.

Não restou demonstrada pela manifestação neste recurso (fls.162) a alegada impossibilidade de cumprimento da obrigação imposta.

Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao agravo, confirmando-se a tutela antecipada recursal, para determinar que a agravada disponibilize à agravante plano de saúde da mesma natureza, com as mesmas condições de cobertura e preço que usufruía na vigência de seu casamento, arcando com a totalidade do preço como titular, sob pena de incorrer em  multa diária no valor de R$ 500,00, até o limite de R$ 50.000,00, cabendo ao Juízo de origem a fiscalização do cumprimento e eventual imposição  da multa.

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