Malka Y Negri Advogados

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Sobre o blog

O Blog de Malka Y Negri Advogados é um espaço dedicado a notícias, debates, críticas e sugestões.

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29 de Fevereiro, 2016

Varandas – Cortina de Vidro – Mais Valia – Cobrança Suspensa no Rio de Janeiro.

postado por Luciana de Abreu Miranda

Atualmente, é bastante corriqueiro verificarmos, mormente nos imóveis situados na zona sul e na zona oeste (Barra da Tijuca e Recreio), a instalação das famosas “cortinas de vidro retrátil” nas varandas dos apartamentos, que têm como objetivo evitar a entrada de poluição, maresia e barulho.

Ocorre que com a edição de lei específica – Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada pelo Decreto nº 39.345/2014 –, o Município do Rio de Janeiro passou a cobrar “mais valia” desses imóveis, por equivocadamente entender que tal envidraçamento acarreta no aumento efetivo e concreto da área edificada, o que justificaria o recálculo da metragem para fins de incidência do IPTU.

Em razão da prática abusiva perpetrada pelo órgão municipal, diversos contribuintes apresentaram reclamações no Ministério Público do Rio de Janeiro, que, por sua vez, no início deste ano (2016) ajuizou Ação Civil Pública em face do Município sob o fundamento de que ser injustificada a aludida cobrança, além de a mencionada lei ser inconstitucional.

Na realidade, e como bem fundamentado pelo Ministério Público, o simples fato de o contribuinte instalar tal cortina de vidro não significa, por si só, no fechamento ou envidraçamento definitivo da varanda, por ter como principal característica a retratilidade, isto é, trata-se de mera proteção transparente e temporária, podendo ser aberta a qualquer momento.

Além disso, é alegada a inconstitucionalidade da lei, vez que, em nítida prática discriminatória e sem qualquer respaldo, concede tratamento diferenciado para contribuintes em condições de igualdade jurídica ao excluir a cobrança da “mais valia” dos imóveis situados na zona sul da cidade (Regiões Administrativas IV, V e VI).

Diante desses fundamentos, a 8ª Vara de Fazenda Pública do Tribunal de Justiça deste Estado, concedeu, em sede de liminar, a antecipação dos efeitos da tutela perquirida a fim de que Município suspenda a cobrança de “mais valia” na hipótese de fechamento de varanda através do sistema de cortina retrátil até o julgamento final da ação.

Dessa forma, enquanto mantida a decisão supra, os contribuintes do Município do Rio de Janeiro não poderão ser compelidos a pagar tal majoração no IPTU, cabendo assim, aos que já foram lesados com essa cobrança indevida, adotar as medidas judiciais cabíveis.

Processo nº 0036473-21.2016.8.19.0001

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23 de Fevereiro, 2016

Decisão inédita do STJ abre precedente para multar vizinho que não paga o condomínio.

postado por Malka Y Negri Advogados

No final do ano de 2015 a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu acórdão que despertou a atenção dos operadores do Direito que atuam na área condominial. O processo envolvia a legalidade da cobrança de multa no percentual de 10% (dez por cento), além daquela autorizada pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil, qual seja, juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito de cobranças condominiais.

No julgamento do recurso especial nº1247020/DF restou decidido que o condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar, além da multa e juros apontados acima, penalidade em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Tal penalidade está prevista no caput do art. 1337 do Código Civil.

O acórdão também abordou o parágrafo 1º do art. 1337, segundo o qual o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Interessante notar que a turma julgadora adotou entendimento no sentido de que pode ser compreendido como comportamento antissocial aquele adotado por condômino que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais, a ponto afetar a continuidade e manutenção do próprio condomínio e colocar em risco sua estabilidade econômico-financeira.

É importante esclarecer que o entendimento em questão não obriga outros tribunais a autorizar a aplicação de multa acima de 2%, mas ao menos serve como base para processos semelhantes.

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02 de Fevereiro, 2016

Direito Imobiliário – rescisão do contrato de compra e venda de imóveis.

postado por Jacques Malka Y Negri

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça aprovou uma nova súmula que trata sobre a consequência prática da inadimplência de uma das partes nos contratos de promessa de compra de imóvel submetidos à legislação consumerista (Súmula nº 543), cujo teor segue transcrito a seguir:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tal súmula ratifica o entendimento majoritário da jurisprudência atual.

Além disso, espanca de vez a tese corriqueiramente defendida, principalmente, por incorporadoras de que, independentemente de a unidade imobiliária não ter sido entregue no prazo estipulado por culpa exclusiva dessa, um percentual do valor dispendido pelo promitente comprador – parte vulnerável da relação – deve ser retido, seja a título de gastos com propaganda e divulgação, seja por aplicação de multas – muitas vezes abusivas – previstas no contrato.

Assim, o Superior Tribunal de Justiça consolida o seu posicionamento acerca do tema, garantindo maior proteção a muitos consumidores que adquirem uma unidade imobiliária ainda na planta, contudo, jamais recebem o imóvel e têm o sonho da casa própria frustrado, além de sofrerem diversos prejuízos de ordem material e moral decorrentes da inadimplência contratual que não deram azo.

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